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土地選びのポイント土地の売買時に押さえておきたい契約不適合責任とは
注文住宅を建てる際に気を付けたいプロセスの一つに、土地の購入が挙げられます。
土地の売買では、契約して引渡しが完了したあとに欠陥や不良が見つかることがあります。契約内容と異なる土地を引き渡された場合に、買主が売主に対して追及できる権利となるのが「契約不適合責任」です。
これから土地探しを控えている方は、売買をめぐるトラブルを防ぐために「契約不適合責任」について理解を深めておくことが大切です。
そこで今回は、売主が請け負う「契約不適合責任」について解説します。
土地の契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、売買した対象物が契約内容に適合しない場合に、買主が売主へ請求できるように定められた法律です。
これまで売買契約における売主の責任は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年4月施行の民法改正により「契約不適合責任」へと改正されました。
瑕疵担保責任では、「隠れた瑕疵（欠陥や不具合）」があった場合に売主への責任が問われる決まりでした。しかし、この「瑕疵」の対象が曖昧で判断しにくく、認識の違いをめぐってトラブルになるケースも少なくありませんでした。
そこで「契約不適合責任」では、「契約内容に適合しているか否か」という明確な基準で判断されるようになっています。つまり、買主が認知していたかどうかは関係なく、契約書に記載がない欠陥・不備などが見つかった場合には、売主へ契約不適合責任を問うことが可能です。
契約不適合責任になる場合とは
売主は買主に対して、契約内容に適合した土地を引き渡さなければなりません。では、土地の売買においてどのようなケースで契約不適合責任を問えるのでしょうか。
①「契約不適合」と認められる範囲
契約不適合責任では、「契約内容に該当するか否か」が判断基準となります。
つまり、土地の引渡し後に、契約書に記載がない何らかの欠陥・不良が発覚した場合には、契約不適合が認められることになります。
たとえ買主が瑕疵について「知っていた」場合や、知らなかった事実について「買主の不注意による」場合であっても、契約内容に適合していなければ売主に対して責任追及を行うことが可能です。
▼土地の売買について契約不適合とみなされるケース
| ケース | 具体例 |
|---|---|
| 土地の欠陥・不良 | 土壌汚染、廃棄物の埋没、地盤沈下 など |
| 法律に関すること | 市街化調整区域や、道路に面している部分が2ⅿ以下といった事由で住宅が建てられない など |
| 土地の周辺環境 | 異臭・騒音・暴力団事務所・火葬場・墓地といった心理的な嫌悪施設が近くにある など |
| 心理的な内容 | その場所で過去に事件・事故があり、買主が心理的な抵抗を感じる土地であること など |
②契約不適合責任に関する期間
買主が売主に対して契約不適合責任を追及するには、原則として契約不適合を知ったときから1年以内に通知を行う必要があります（民法第566条）。
また、買主が契約不適合を知るまでの期間については、消滅時効（民法第166条）の原則に基づいて、10年間にわたって権利の行使が認められています。
▼民法第566条
（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
第五百六十六条 売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
ただし、土地を引き渡した際に売主が不適合の事実を知っている、または重大な過失によって知らなかった場合には、1年以内に通知しなくても権利の行使が可能です。
③契約不適合が認められる場合の責任追及
土地の売買契約について契約不適合が認められた場合には、買主が売主に対して以下のような手段で責任を追及することが可能です。
▼契約不適合による責任追及
| 買主による追及内容 | 対象法令 | 概要 |
|---|---|---|
| 追完請求 | 第562条 | 目的物の補修や代替物または不足分の引渡しによる履行の追完を請求できる |
| 代金減額請求 | 第563条 | 売主へ履行の追完を催促したものの追完がない場合や、追完の意思がない場合に、売買代金の減額を求められる |
| 損害賠償請求 | 第564条 | 契約内容に適合しない場合に、債務不履行の原則に基づいて売主へ損害賠償の支払いを請求できる |
| 契約の解除 | 第564条 | 契約内容に適合しない場合に、債務不履行の原則に基づいて買主による契約の解除を行える |
契約不適合責任に関する注意点
民法で規定されている契約不適合責任は、契約自由（民法第521条）の原則に基づいて任意で規定することが認められています。そのため、売主が「契約不適合責任を負わない」とする免責特約を定めることも法令上は可能です。
▼契約不適合責任の免責特約の例
- 契約不適合責任をすべて免責とする
- 損害賠償額の上限を規定する
- 買主による行使期間を制限する など
土地を購入する際は、契約書に契約不適合責任の免責特約が定められていないか、よく確認しておくことが重要です。
なお、免責特約が定められていても、ほかの法律に接触していたり、売主の行為によって不適合が生じた場合などは無効となります。免責特約について疑問がある方は、不動産会社や法律事務所などに相談することが重要です。
土地の売買トラブルを防ぐには
契約不適合責任は、買主を守るための法律です。しかし、万が一土地の欠陥・不良が見つかった際に、追完請求や損害賠償をめぐってトラブルになる可能性もあります。また、契約時の免責特約について、売主との交渉が難航することも考えられます。
土地を購入する際は、契約不適合責任に関する免責特約を把握しておくとともに、土地の状態・契約内容を十分に確認しておくことが大切です。
また、土地の購入から住宅の建築までスムーズに進めるには、土地と建物がセットになった「土地付き注文住宅」という選択肢もあります。あらかじめ土地の造成工事が行われているため、土地を掘り起こしてみたら瓦礫や廃材が出てきたなど契約後のトラブルを防止できます。また、土地を探す時間や労力を削減できることもメリットです。
マルマインハウスの土地付き注文住宅（分譲プロジェクト）では、自社で造成工事を行っており、建物プラン決定後に地盤調査や必要な場合は改良工事を行うのですが、その際の費用をお客さまに負担していただくことはありません。また、外観・外構は分譲地ごとに統一感を持たせていますが、間取り・設備・性能については注文住宅と同じように自由に設計できることが魅力です。
詳しくは、こちらをご確認ください。
2024.10.31
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