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お金に関して知らないと損をする？住宅ローン手数料の「定額型」「定率型」の違いとは
住宅ローンを借りる時にかかる諸費用の中に「融資事務手数料」というものがあります。銀行によって金額は異なりますが、「定額型」と「定率型」の2パターンが用意されているのが通常のため、どのプランを選ぶべきか迷ってしまう人も多いはず。
融資を受ける金額や借入期間によっては、数十万円の差が生じることもあるため、自分たちの借入条件に応じて選ばなければ、損をしてしまうことも…。そこで今回は、住宅ローン手数料の「定額型」と「定率型」の違いや、借入金額や期間による手数料の違いについて分かりやすく解説します。これから住宅ローン選びを始める方は、損をしないためにしっかり手数料について学んでおきましょう。
そもそも住宅ローンの手数料って？
住宅ローンを借りるとき、「元本」や「利息」の他にもさまざまな諸費用が発生します。そのなかでも代表的なのが「融資事務手数料」。住宅ローンの融資時に発生するコストのことで、融資手数料や銀行手数料などと呼ばれることもあります。
銀行によって選べるプランは異なりますが、融資事務手数料には「定額型」と「定率型」の2つのパターンがあります。
それぞれ手数料の金額が異なるほか、保証会社に対する保証料の支払い有無などが変わってくるため、注意しなければなりません。
それぞれの特徴を簡単にまとめると、次のようになります。
■定額型と定率型の違い
| 定額型 | 定率型 | |
|---|---|---|
| 金額について | 一定の金額を支払う | 借入額によって変動する |
| 目安 | 30,000～50,000円（税別） | 借入額×1.5～2.2％ほど |
| 保証料について※ | 支払いあり | なし |
※一般的なケース。定率型でも保証料が必要な場合もあります。
それでは「定額型」と「定率型」の違いを詳しくみてみましょう。
定額型
定額型では、借入額にかかわらず、『一律〇万円』というように一定の手数料を支払う方法です。いくら融資を受けても融資事務手数料が一定額になるのが特徴です。金融機関によって金額は異なりますが、主に30,000～50,000円（税別）ほどに設定されています。
ただし、定額型の融資事務手数料を設けている場合は、保証会社への「保証料」が必要になることも。大手銀行や地方銀行では、定額の融資事務手数料の支払いに加えて、保証料が必要になるのが一般的です。
定率型
定率型は、『借入額×〇％』というように、借入額に応じて融資事務手数料を支払う方法です。借入額によって融資事務手数料が変動するため、”借入額が多くなるほど事務手数料が膨らむ”のが特徴です。
定率型の融資事務手数料を設けている場合は、保証会社への保証料が不要になるケースが一般的です。金融機関によって異なりますが、借入額の1.5～2.2％ほどに設定されています。
もし3,000万円の融資を受ける場合、2.0％の融資事務手数料が必要となると、
3,000万円 × 2.0％ = 60万円（税別）
60万円（税別）の融資事務手数料が発生することになります。
住宅ローン保証料と何が違うの？
住宅ローン保証料とは、住宅ローンの債務者が万が一ローン返済ができなくなった場合に、保証会社が契約者に代わって金融機関に返済してもらうための費用です。融資事務手数料については金融機関に支払いますが、保証料は保証会社に支払うのが特徴です。
ただし、保証会社が代わりに支払いをするといっても、返済できなくなった場合は住宅は担保として引き渡さないといけない為、そのまま住み続けることはできません。
保証料が必要な住宅ローンは「保証料型」、保証料が不要な住宅ローンは「融資手数料型」と呼ばれています。どちらも融資事務手数料が発生しますが、保証料型では定額の「定額型」が設定されているのが一般的。主に大手銀行や地方銀行の住宅ローン商品に多くみられます。
なお、保証料が不要な「融資手数料型」では、住宅ローンの借入時に融資事務手数料を一括で支払うのが通常です。それに対して「保証料型」では、「一括前払い型」と「金利上乗せ型」の2つの支払方法が選択できるのが一般的です。
①一括前払い型（外枠方式）
住宅ローンの契約時に保証料を一括払いする方法です。契約時にまとまった資金が必要になりますが、毎月の返済金額を抑えられるメリットがあります。借入条件や返済方法が同じであれば、内枠方式に比べて保証料の合計金額が安くなることが一般的です。
②金利上乗せ型（内枠方式）
住宅ローンの金利に上乗せして、毎月の返済額に含めて保証料を支払う方法です。外枠方式比べて、契約時の諸費用を抑えられるメリットがあります。ただし、同じ借入条件・返済方法の場合は、外枠方式よりも保証料の合計金額が高くなるおそれがあるため注意が必要です。
ちなみに保証料については、借り換えや繰上げ完済時に返戻金という仕組みがあります。
保証料を考慮して、定額型・定率型を選ぶのがポイント
融資事務手数料には「定額型」と「定率型」が存在しますが、その金額だけで住宅ローンを選んでしまうのは危険です。
たとえば3,000万円を借りる場合、定額型だと「30,000～50,000円程度」の一定額かかるのに対して、定率型2.0％の場合は「60万円」の融資事務手数料が発生することになります。
この数字だけを見ると、圧倒的に定額型の方が有利に感じてしまうでしょう。
しかし、ここで気を付けておきたいのが「保証料」です。
融資事務手数料が定額型の場合は、保証料が必要となるケースが一般的です。金融機関や借入条件によって保証料の金額は異なりますが、保証料率は0.15％～0.3％ほど。借入金額ごとの保証料をシミュレーションしてみると、次のような結果になります。
■借入金額・期間ごとの保証料の例（※銀行によって異なります）
| 借入期間 | 借入金額 | ローン保証料（保証料率0.2％） |
|---|---|---|
| 30年 | 3,500万円 | 66万9,795円 |
| 4,000万円 | 76万5,480円 | |
| 4,500万円 | 86万1,165円 | |
| 35年 | 3,500万円 | 72万1,490円 |
| 4,000万円 | 82万4,560円 | |
| 4,500万円 | 92万7,630円 |
※保証料は借入期間と金額、返済方法によって左右され、今回は元利均等返済の場合です。
融資事務手数料が定額型だとお得に感じられますが、借入金額が増えるほど保証料は高くなる傾向があります。融資事務手数料が安いからといって、定額型を選ぶと、保証料が思わぬ高額になる可能性があるため注意しなければなりません。
「融資を受ける金額が高額」あるいは「借入期間が長期」の場合は、保証料が発生する定額型よりも、保証料が不要な「定率型」の方が、住宅ローン全体の返済額+諸費用を少なく抑えられるケースも多くあります。
借入条件や金融機関によっても支払額は異なりますが、
◇借入金額が多い+返済期間が長い人：定率型
◇借入金額が少ない+返済期間が短い人：定額型
がお得と考えておくとよいでしょう。
住宅ローンを選ぶ前には、それぞれの金融機関で保証料と融資事務手数料がどれくらいかかるか、シミュレーションしてみることをおすすめします。
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2020.11.06
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