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お金に関して分譲マンションから一戸建て住宅に住み替えるには。費用や住宅ローンはどうなる？
出産や子どもの進学、転職などのライフステージが変化したとき、マイホームを建てようと考えるご家族も多いのではないでしょうか。
なかでも現在、分譲マンションを購入して住んでいる場合には、「住宅ローンの返済はどうなるの？」「住み替えの手続きや引越しが大変そう…」などと疑問や不安を持つ方も少なくありません。
そこで今回は、分譲マンションから一戸建て住宅への住み替えについて解説します。住み替えの進め方や住宅ローンの返済、住み替え時にかかる費用などをまとめました。
- 1. 分譲マンションから一戸建て住宅へ！住み替えの進め方
- 2. 住宅ローンを返済中の場合はどうなる？
- 3. 住み替え時にかかる主な諸費用
- 4. 分譲マンションから一戸建て住宅へ住み替える際の注意点
- 5. 住み替えの資金計画はプロにご相談ください
1. 分譲マンションから一戸建て住宅へ！住み替えの進め方
分譲マンションから一戸建て住宅へ住み替えをする際には、分譲マンションの売却と新居の購入・建築準備を進める必要があります。一般的な住み替えの進め方には「売り先行」「買い先行」「同時進行」の3つのパターンが考えられます。
①売り先行
売り先行とは、現在住んでいる分譲マンションを売却してから新居の一戸建て住宅を購入する進め方です。住宅ローンの残債がある方や、売却金を新居の購入資金に充てたい場合に向いている方法となります。
▼売り先行のメリット・デメリット
| メリット |
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|---|---|
| デメリット |
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②買い先行
買い先行は、新居を購入してから分譲マンションの売却を進めていく方法です。分譲マンションの住宅ローンを完済している方や、手元の資金に余裕がある方に向いています。
▼買い先行のメリット・デメリット
| メリット |
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| デメリット |
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③同時進行
住み替えの同時進行とは、分譲マンションの売却と新居の購入を同時に進める方法です。住宅ローンの二重払いや仮住まいへの入居をしなくて済みますが、分譲マンションの売却時期と新居を建てるタイミングを合わせることが難しい場合もあります。
▼同時進行のメリット・デメリット
| メリット |
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|---|---|
| デメリット |
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2. 住宅ローンを返済中の場合はどうなる？
分譲マンションの住宅ローンが残っている場合には、一戸建て住宅への住み替えにあたって住宅ローンに関する手続きが必要になります。
住み替えを行う際に必要になる住宅ローンの手続きは、大きく2つに分けられます。
方法➀自己資金または売却金で残債を完済する
分譲マンションを住宅ローンで購入した場合には、返済が滞るリスクに備えて金融機関によって抵当権（※）が設定されています。
分譲マンションを売却する際には、基本的に抵当権の抹消登記が売買条件とされており、そのためには住宅ローンの残債を完済しなければなりません。
手元に自己資金がある場合には一括で返済することも可能ですが、多くのケースでは売買契約の締結後に売却金を残債の返済に充てることが一般的です。
※住宅ローンを融資する金融機関が不動産（土地・建物）を担保に設定する権利。契約者の返済が滞った際には、競売による強制的な売却で債権が回収される。
方法②住み替えローンを利用する
分譲マンションの売却金で住宅ローンの残債を完済しきれない場合には、「住み替えローン」を利用する方法があります。
住み替えローンは、現在住んでいるマンションを売却・返済をしても住宅ローンの残債がある場合に、その残債と新居の購入代金を合わせた金額の融資が受けられる住宅ローン商品のことです。分譲マンションの残債と新築の住宅ローンを一本化できることや、残債を返済するために自己資金を充てる必要がない分、資金を手元に残せることがメリットです。
ただし、住宅ローンの残債を完済してから新たに新居の住宅ローンを組む場合と異なり、以下の注意点があります。
▼住み替えローンの注意点
- 借入金利が高くなりやすい
- 融資額が増えることで審査が厳しくなる可能性がある
- 分譲マンションの売却と新居の購入を同時に行う必要がある など
住み替えローンでは、新居の住宅ローン融資の実行日に売却物件を引き渡す必要があるため、買い手との綿密なスケジュール調整が重要となります。
3. 住み替え時にかかる主な諸費用
分譲マンションから一戸建て住宅に住み替える際には、さまざまな費用が発生します。新居の購入代金だけでなく、各種手続きの諸費用も踏まえて資金計画を立てることが必要です。
分譲マンションの売却
分譲マンションを売却する際に必要な費用は、住宅売却価格の5％前後が目安とされています。費用の内訳は、以下のとおりです。
▼分譲マンションの売却にかかる諸費用
- 不動産会社への仲介手数料
- 印紙代
- 抵当権抹消登記にかかる登録免許税や司法書士への報酬
- 住宅ローンの残債を返済する際の手数料 など
一戸建て住宅の購入
一戸建て住宅を建てる際には、土地・建物の建築費用に加えてさまざまな諸費用がかかります。必要な諸費用は、住宅購入代金の5～10％が目安とされています
▼一戸建て住宅の購入にかかる諸費用
- 不動産会社への仲介手数料
- 不動産売買契約書や工事請負契約書の収入印紙代
- 手付金・（中間金） ※中間金は注文住宅を購入する際に発生
- 所有権移転登記にかかる登録免許税や司法書士への報酬
- 住宅ローンの保証料
- 火災・地震保険料 など
なお、不動産会社や建築会社が所有する土地や建売住宅を売主から直接購入する場合には、仲介手数料は発生しません。
4. 分譲マンションから一戸建て住宅へ住み替える際の注意点
分譲マンションから新たに建築・購入する一戸建て住宅に住み替える際は、「買い替え特約」をつけてもらうことが重要といえます。
「買い替え特約」とは、現在住んでいる住宅を売却できなかった場合に、新居購入の買い手側が売買契約を白紙解除できる特約のことです。買い替え特約の条項を新居の売買契約書に記載しておくことで、
「買い手が見つからず、新居の売買契約を解除するペナルティが発生した」 「売り急いでしまったことで売却金額が低くなった」
などといった失敗を防げます。ただし、買い替え特約には現在の住宅を売却する期日が定められています。
5. 住み替えの資金計画はプロにご相談ください
今回は、分譲マンションから一戸建て住宅への住み替えについて解説しました。いざ注文住宅へ住み替えようと思っても、住宅ローンの残債が不安で諦めてしまったり、資金計画がうまくいかず家計に影響が出てしまったりすることがあります。
マルマインハウスでは、分譲マンションから注文住宅への住み替えを検討されている方のご予算に応じて、プロの視点で資金計画をサポートさせていただきます。ご家族さまに合った住み替えのプランや予算の策定、住宅ローンの手続きなどもサポートいたしますので、安心してお任せください。
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2025.05.22
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