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土地選びのポイント水路に接する土地を購入する際に気をつけたい3つのポイント
安心安全な暮らしや快適な生活を実現するには、土地選びが重要なポイントとなります。
土地のなかには水路に接しているケースも意外とあり、そのような土地に住宅を建てる際にはいくつかの注意点を理解しておくことが重要です。
そこで今回は、水路に接する土地を検討する際に気をつけたい3つのポイントを解説します。これから土地探しを始める方は、ぜひ参考にしてみてください。
そもそも“水路”とは？
水路とは、一級河川や二級河川、準用河川などの“法定河川”を除く“普通河川”のことです。主に生活のために作られた川を指しており、側溝や排水路、ため池などもすべて水路に含まれます。
水路のなかでも、地下に整備されていたり、蓋をしたりして見えなくなっているものは“暗渠（あんきょ）”と呼ばれます。一方、外から見てわかる状態の水路は“開渠（かいきょ）”と呼ばれています。暗渠については、道路の一部とみなされるケースが一般的です。
【3つのポイントを要チェック！】水路に接する土地を購入するときの注意点
土地の前面道路に水路がある場合には、いくつか注意点があり、そのような土地を購入するときは、3つのポイントを確認しておくことが重要です。
1.建築基準法の接道義務
「建築基準法第42条・43条」では、住宅を建てるときに「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接しなければならない」という義務が定められています。これを“接道義務”といいます。
接道義務のわかりやすいイメージ
住宅を建てる敷地と前面道路の間に水路がある場合、建築基準法上の接道義務を満たしていないため、その土地に新しく建物を建てられない場合があります。
その土地に新しく建物が建っていれば安心かというと、そうとも限りません。建築基準法がつくられる前に建っていた建物は法律に適していなくても特例として認められていましたが、取り壊し、再建築となると現在の建築基準法を満たす必要があるためです。
ただし、水路自体が外から確認できない状態にある暗渠の場合には、その水路は道路の一部とみなされることがあります。また、“水路占有許可”を得たうえで、2m以上の幅の通路を設けるなどによって建築を許可されるケースもあります。これらのルールついては自治体によって取り扱いが異なるため、事前に確認しておくことが大切です。
2.地盤の状態・強さ
水路が近くにある土地は含水量が多くなる傾向があり、地盤が弱くなっている可能性が考えられるため、事前に地盤調査を行っておく必要があります。
地盤が弱い状態だと、地震や台風などの自然災害が発生した際に、液状化現象が生じたり、住宅が傾いたりとさまざまなリスクにつながるおそれがあります。
また、地盤の強度を高めるために「地盤改良工事」を実施する必要があり、費用が発生します。地盤改良工事の費用は土地の状態や工法によって異なりますが、30〜200万円ほど発生するケースもあるため注意が必要です。
水路が近くにある土地を検討する場合には、「地盤調査の結果報告書があるか」「地盤改良工事にいくらかかるか」などを事前に確認しておくことが重要です
地盤調査や地盤改良工事の内容・費用相場については、こちらの記事をご覧ください。
3.過去の災害状況
水路は河川とつながっていることが多いため、地震や台風、豪雨などの災害が発生した際に浸水が起きる可能性があります。豪雨によって水路から水が溢れると、住居に流れ込んでくるケースも考えられます。
このようなリスクを踏まえて、水路に接する土地を購入する際は過去の災害状況について確認しておくことが重要です。
なお、注文住宅を建てるときに欠かせない災害対策については、こちらの記事で詳しく解説しています。併せてご確認ください。
土地付き注文住宅を選ぶ選択肢もある
水路が近くにある土地には、接道義務や地盤、浸水などによるさまざまなトラブルが潜んでいる可能性があります。このようなトラブルを防いで安心安全なマイホームを建てるために、土地と建物がセットになった「土地付き注文住宅」を選ぶことも選択肢の一つです。
安心安全で快適な住まいを実現するには、水路の有無だけでなく、道路の状態や方角、周辺環境などさまざまな点を考慮する必要があります。
土地付き注文住宅では、あらかじめ土地が整備された状態となるため、道路の幅や地盤などを気にする必要がなく、住宅設計から家づくりを始められます。
マルヤマの土地付き注文住宅（分譲プロジェクト）は、外観や外構はある程度の統一感を持たせていますが、注文住宅と同じ自由設計のため、家族のこだわりを詰め込んだ住まいを実現できます。その土地の特性や環境を活かした設計によって、安心安全で住みよい暮らしを叶えられます。
なお、住宅を建ててから後悔しないようにするには、土地の特性について理解を深めておくことも重要です。土地付き注文住宅でチェックしておきたい土地の特性については、こちらの記事をご確認ください。
土地選びに迷ったらマルマインハウスまでご相談を
水路に近い土地は、建物の建築が制限される可能性があったり、災害への対策が必要だったりと注意すべき点がたくさんあります。
土地選びにあたって「どんな条件で土地を探せばよいか分からない」「自分たちだけで土地を検討するのは不安」といった方は、ぜひマルマインハウスまでご相談ください。お客さまの要望をしっかりヒアリングしたうえで、土地選びのアドバイスをさせていただきます。
また、造成工事から設計、建築まで一貫して対応する土地付き注文住宅のご案内も可能です。「土地探しの負担を減らしたい」「土地購入後のリスクを低減したい」といった方もぜひご検討ください。
2023.08.31
