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土地選びのポイント土地の契約、不動産売買契約書で必ず確認しておく10のポイント
土地を購入する際には、売主と買主で不動産売買契約書を締結します。
土地の購入には大きなお金の取り引きが行われることから、よく確認しないまま契約すると「聞いていなかった」「費用や引き渡しについて認識の相違があった」などのトラブルを招く可能性があります。
売主とのトラブルを防いでスムーズに土地の売買を進めるには、契約の締結前には書面によく目を通しておくことが大切です。
今回は、土地の不動産売買契約書とは何か、不動産売買契約書で確認しておくポイントについて解説します。
なお、土地を購入する際の手続きについては、こちらをご覧ください。
土地の不動産売買契約書とは
土地の不動産売買契約書とは、土地を売買する際に売主・買主間で締結する契約書面です。
さまざまな契約があるなかでも、特に取引金額の大きい不動産売買については、契約書の締結が不可欠と考えられます。実際に契約書を作成するのは売主と買主の仲介役である不動産会社であることが多く、双方が合意した場合に当事者による署名押印を行います。
土地の不動産売買契約書には、土地の売買代金のほかにも、代金の支払方法や時期などの取引に関するルールが明記されています。
なお、宅地建物取引業法第37条では、契約が成立した時は宅建業者が取引の当事者に対して契約書の内容のうち主要な事項を記載した書面（37条書面）を交付することが義務づけられています。この37条書面は、不動産売買契約書をもって交付することが認められています。
土地の不動産売買契約書で確認する10のポイント
土地の不動産売買契約書には、売主・買主間で締結した契約内容が明記されています。
| 項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 売買の目的物・売買代金 |
・土地の所在、地番、面積など ・土地の金額 |
| 手付金 | ・手付金の金額 （土地代金の5〜10％の金額が目安） |
| 売買代金の支払時期・方法 |
・手付金を引いた残金 ・支払期日 ・振込先の銀行口座（銀行振込が決まっている場合） |
| 手付解除 | ・手付解除の条件 |
| 抵当権の抹消（負担の消除） |
・売主負担で抵当権を抹消する ・所有権移転までに抵当権抹消を行う |
| 所有権移転登記・引渡し時期 |
・所有権移転の時期や条件 ・土地の引渡しの期日 |
| 引渡し前の滅失・損傷 |
・滅失・損傷の場合について ・契約解除の条件 |
| 契約違反による解除 |
・契約違反による解除の条件 ・違約金について |
| 契約不適合責任 | ・契約不適合の内容が発覚したときに請求できる内容 |
| 税金の分担（公租・公課の負担） | ・買主による税金の清算方法、負担額について |
①売買の目的物・代金
売買の取引対象を明らかにするために、土地についての情報が記載されます。具体的には、土地の所在・地番・面積などの情報が挙げられます。また、売買の代金については取引額だけでなく、どのように算出したか計算方法を記載する場合もあります。
②手付金
手付金の金額と支払時期が明記されます。手付金とは、不動産の売買契約の際に買主から売主に預けるお金のことです。支払われる土地代金の一部となり、以下の3つの役割があります。
▼手付金の役割・種類
| 種類 | 概要 |
|---|---|
| 証約手付 | 契約の成立を証明するために支払われる |
| 違約手付 | 買主または買主の債務不履行が発生した際に用いられる |
| 解約手付 | 買主または売主からの契約解除の際に用いられる |
金額については、土地代金の5〜10％が一般的な目安となっています。
③売買代金の支払時期・方法
売主・買主間で合意した売買代金の支払時期や方法について明記されます。「手付金を差し引いた残金をいつまでに支払うのか」「どういった方法で支払うのか」などが不動産売買契約書に記載されます。
住宅ローンを使用せず銀行振込となる場合には、金融機関・支店名（コード）・種別・口座番号・口座名義なども記載されています。また、振込手数料の負担者についても確認しておくことが必要です。
④手付解除
手付解除とは、土地の引渡しが行われるまでに売買契約を解除する仕組みです。手付解除の期日までに買主が手付金を放棄することによって、不動産売買契約を解除できます。売主側から解除する場合は、手付金の2倍の金額を買主に対して支払うことで解除が可能です。
⑤抵当権の抹消（負担の消除）
土地の所有権を売主から買主へ移転する際に、売主が抵当権を抹消するように定めます。
抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に土地や建物などを担保とする、金融機関の権利です。抵当権が設定された土地を購入する際は、買主への所有権移転後にトラブルが発生するリスクがあるため、契約時に売主が抵当権の抹消手続きを行います。
⑥所有権移転登記・引渡し時期
売主から買主の手に土地を引き渡す際には、所有権移転登記を同日に行うことが一般的です。また、これらは土地代金の支払が完了したタイミングで行われます。
所有権移転登記は司法書士に依頼して行うケースが基本とされており、費用については買主の負担となることが多くなっています。
⑦引渡し前の滅失・損傷
自然災害などの不可抗力で引き渡し前の土地が滅失してしまった場合や修補が困難な損傷の場合には、売主・買主のどちらからでも契約解除できるという規定です。契約解除を行う際には、売主は買主に対して受領済みの代金を無利息で返還する必要があります。
また、修補可能な損傷の場合には、補修して買主に引き渡す必要があります。
⑧契約違反による解除
売主・買主のどちらかが契約違反をした場合には、規定にのっとって契約を解除でき、その場合は記載されている額の違約金を請求することができます。違約金の目安は売買代金の2割程度とされています。
⑨契約不適合責任
土地の引渡しを行った後、一定期間内に契約内容と適合していないトラブルが発覚した場合には、売主に対して契約不適合責任を追及できます。 契約不適合責任を追求できる期間については、3ヶ月程度とされることが一般的です。
買主は、売主に対して契約解除や売買代金の減額、損害賠償などを請求できることを規定します。なお、契約不適合責任は民法改正前に「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。
⑩税金の分担（公租・公課の負担）
土地の所有によって発生する税金の取り決めについて契約書に記載されます。
固定資産税や都市計画税は、いずれも1月1日時点での不動産所有者に対して課されます。その際1年分をまとめて納税するため、年度の途中で土地売買を行った場合には、売主が引渡し後の税金も負担することになります。
引渡し後に発生する税金に関しては、引き渡した時期からの金額を日割り計算して買主が売主に対して精算金を支払うことが一般的です。
土地の購入手続きをスムーズに進める「土地付き注文住宅」の選択肢もある
今回は、土地を購入する際に締結する不動産売買契約書について解説しました。
不動産売買契約書に記載される項目は多岐にわたり、専門用語も含めて内容が細かく規定されているため、すべてを読み込んで理解するのはなかなか難しいかもしれません。
ところが、契約書に記載された内容の些細な間違いや見落としが、思わぬトラブルを引き起こすケースもあります。今回挙げたポイントを確認して、不明点があれば不動産会社や売主に確認することが重要です。
また、「自分たちで土地を購入するのが不安」「理想の土地がなかなか見つからない」といったご家族には、土地と建物がセットになった「土地付き注文住宅」もおすすめです。
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さらに、土地探しや仲介業者を通して売買契約を行わなくてよいことから、スムーズに住まいづくりを進められるというメリットもあります。分譲プロジェクトや住宅購入に関するお悩み・ご質問については、ぜひマルマインハウスまでお気軽にお問い合わせください。
土地付き注文住宅についてはこちらでもご紹介しています。
2024.07.25
