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土地選びのポイント土地付き注文住宅でチェックしておきたい土地の特性

あらかじめ建築会社や施工期間が決められている土地付き注文住宅。「建築条件付き土地」と呼ばれることもあります。

土地の購入後に建築会社を探す必要がないため、一般的な注文住宅よりもスピーディに、そして比較的低コストで建築できるといったメリットがあります。

また、建売住宅と対照的に「売建住宅」と呼ばれることもありますが、建売住宅よりも設計の自由度が高い点も土地付き注文住宅の魅力です。

ただし、土地の購入後に「思い描いていた住宅設計ができなかった」とならないように、土地選びは慎重に行わなければなりません。

今回は、土地付き注文住宅でチェックしておきたいポイントを解説します。

関連情報: 「土地付き注文住宅」と「建売住宅」は何が違う？コストや柔軟性などを比較！土地付き注文住宅が手ごろな価格の理由を解説　建てた後の不安要素も解消します

土地付き注文住宅選びで失敗しないためにしておきたいこと

土地付き注文住宅は、自分で施工会社を選定する手間が省ける点が大きなメリットです。ただし、建築会社や施工期間が決まっているため、事前に考えておきたいことがあります。

それは、住みたい住宅の条件と予算についてです。

住宅の間取りやデザインに関しては、ある程度自由度の高い土地付き注文住宅ですが、土地については、場所によって建築できる住宅に制限があります。住まいの基盤となる土地選びで失敗しないために、まずどんな場所で生活したいのかを家族で話し合ってみましょう。

例えば、
● 通勤通学便利なエリアが良い
● 駅近で生活に便利な場所に住みたい
● 大きな公園や自然のある場所で暮らしたい
● 静かな住環境が良い
● 子育てしやすい街に住みたい

など、ライフスタイルをベースにした理想の土地について考えるとよいでしょう。

また、ある程度予算を定めておくと、土地購入や家づくりがよりスムーズになります。
「土地代に費用をかけすぎて、建築に充てる資金が少なくなった」とならないよう注意が必要です。

土地の特性4つのチェックポイント

住宅の基礎となる土地については、慎重に検討する必要があります。次の4つのチェックポイントから、土地の特性を確認しましょう。

① 方角

土地の方角は、日当たりに大きく影響します。基本的には、土地に対して道路が面しているのがどの方角かを確認してください。

● 南向き：１日中日当たりが良い
● 東向き：朝日が入りやすい
● 西向き：夕陽が入りやすい
● 北向き：日当たりはあまり良くない

北向きの方角は一般的に敬遠されやすいですが、日差しが入りにくい分、夏場は比較的快適に過ごしやすいといったメリットもあります。南向きの土地＝良い土地と思われる方が多いと思いますが、メリット・デメリットの双方を理解したうえで、生活スタイルに合わせて方角を選定することが大切です。

②形状

土地の形状を大きく分類すると、四角形のように形が整った「整型地」、三角形や台形、L字型（旗竿地）など形が整っていない「不整形地」の2つがあります。

整型地は、敷地全体を有効活用しやすい特長があります。不整形地の場合は、面積に対する建築スペースが小さくなったり、住宅設計に制限が生まれたりする可能性があるため注意が必要です。ただし、不整形地のほうが土地代は安い傾向にあるため、決してマイナス面ばかりではありません。

関連情報: 土地探し知っておきたい5つの形状。特徴やメリット・デメリットを知っておこう

③地盤

埋め立て地や、傾斜に盛り土をして作られた造成地などは、地盤が弱い可能性も考えられます。建築前には地盤調査をしますが、強度に問題が見つかり、地盤改良工事が必要になるケースも少なくありません。

「地盤調査等をしっかり実施してくれる建築会社かどうか」「地盤改良にはいくら費用がかかるか」といった点も大事なチェックポイントの一つです。

④防災面

崖の下に土地があったり、大きな河川が近くにあったりなど、災害の危険性について考慮することも重要です。大雨や台風、地震などの自然災害が起きたときのハザードマップを確認しておきましょう。

また、道路の水はけの良さも重要です。水はけが悪いと、大雨や台風のときに水があふれ出す可能性があるためです。さまざまな面から災害時の安全性についてチェックしておくことが大切です。

土地の使用制限や規制について

土地付き注文住宅は、自由度の高い設計ができますが、どんな住宅でも自由に建てられるわけではありません。

その土地にどのような建物が建てられるか、さまざまな決まりが設けられているためです。ここでは、土地を使用する際の制限や規制についてご紹介いたします。

①建ぺい率・容積率

土地に対してどれぐらいの面積の住宅が建てられるのか制限があります。

「建ぺい率」は、その土地に建てられる建築面積（建築物を真上から見た）の割合のことです。そして「容積率」は、その土地に建てられる延床面積の割合を指します。

建ぺい率（％）＝建築物の建築面積÷敷地面積×100

容積率（％）＝建築物の延床面積÷敷地面積 ×100

どれくらいの面積の土地が立てられるか、不動産会社や行政のホームページなどで確認しておきましょう。

関連情報: 土地選びで知っておきたい「建ぺい率」「容積率」とは？基本知識と計算方法まで

②建築地域ごとの規制

その土地の区域によって、建築の規制が異なります。

【建築規制の一例】

● 都市計画で定められた用途地域：地域ごとにさまざまな規制が設けられている
● 農地転用：市街化調整区域内の農地では、新たに住宅を建築するのは困難
● 防火地域・準防火地域：建築物の構造が政令で定められている技術的基準に適合することが求められる
● 高度地区：市街地の環境維持や土地利用の増進のため、建築物の高さの最高限度・最低限度が各自治体により定められている
● 北側斜線制限：北側にある隣家の日照のために建築物の高さに制限がある
他にも、日影制限や隣地斜線制限などがあります