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土地選びのポイントライフスタイルに合う街を探したい！まずは用途地域の種類をチェックしよう
マイホームを建てるとき、便利な街か閑静な住宅街、どちらに住もうか迷う方も多いはず。自分たちのライフスタイルに合った街を選ぶためには、土地選びが肝心といえます。
周辺環境や立地ももちろん大切なのですが、とくに知っておきたいのが「用途地域」。なぜなら、用途地域では建てられる建物の大きさ（建坪）や種類、用途などが制限されているため、エリアによって建てられる家や住み心地が異なるためです。
「土地を買ってから後悔した」「住み始めてから環境が悪くなった」とならないよう、土地購入の前に用途地域の種類を確認しておきましょう。今回は、自分たちに合った街を見極めるために用途地域について分かりやすく解説します。
そもそも用途地域とは？
都市には、住宅だけでなく工場や商業、レジャー施設などのさまざまな機能があります。しかし、同じ地域内でさまざまな目的の建物が秩序なく混在してしまうと、環境の悪化や街の生産性低下などを招くおそれがあります。
たとえば、閑静な住宅街に騒音のする工場やパチンコ店が建ってしまったり、工場地域に商業施設やレジャー施設ができて、渋滞が起きてしまったりなどの問題が挙げられます。
こうした問題を防ぐために、都市計画法で定められているのが「用途地域」です。用途地域では、土地を合理的かつ効率的に活用するために13種類の地域に分けられており、各用途地域では建物の大きさや用途が制限されています。
用途地域の種類によって、「建てられる家の大きさや高さ」「家の周辺環境」が大きく変わるため、「住んで良かった」と思える土地を選ぶためにも、各用途地域の特長や制限を知っておくことが大切です。
用途地域のエリアは大きく分けて3つ
用途地域は13種類ありますが、大きく3つのエリアに分類されています。すべての土地が用途地域に指定されているわけではありませんが、土地を購入してマイホームを建てる際には必ずチェックしておきましょう。
1．住居系のエリア
13種類のうち8つの地域が「住居系」のエリアに指定されており、人が暮らす住環境が優先されている用途地域です。
それぞれの用途地域の名称と特徴は以下のとおりです。
■第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域
主に、低層住宅の良好な環境を守るために定められた地域。指定地域は他の用途地域と比べて少ないですが、建築できる建物の高さや容積率が厳しいため、閑静な住宅街を選びたい場合に適した地域といえます。建ぺい率、容積率、高さなど様々な制限さえクリアすれば3階建てまでの低層マンションをはじめ、小規模な店舗兼用住宅、小中学校などを建築できるのが特徴です。第二種では、第一種の用途に加えて、150㎡未満の一定の店舗なども建てられます。
■第一種中高層住居専用住宅・第二種中高層住居専用住宅
主に、中高層住宅の良好な環境を守るために定められた地域。第一種・第二種低層住宅専用地域のそれぞれの用途に加えて、第一種では500㎡、第二種では1500㎡までの商業施設や事務所などの一定の建築が認められています。低層住居専用地域と比べて、容積率や建物の高さの制限が緩いため、中高層マンションが多いことが特徴です。閑静な住環境と日常の利便性を兼ねた魅力がある一方で、一戸建てを建てる際は「日当たりに問題がないか」「前の建物で視界を遮らないか」などの確認が必要です。
■第一種住居地域・第二種住居地域
住環境を保護するために定められた地域。第一種では3000㎡までの商業施設や事務所など、また原動機を使う場合は作業場が50㎡までの小規模工場なども建築が認められています。第二種では、住宅街でありつつパチンコ店やカラオケボックスなどの建築も可能です。大規模なマンションや商業施設も多く、生活の利便性が高いエリアも多いですが、騒音や交通量などの周辺環境を慎重に確認しなければなりません。パチンコ店やゲームセンター等のある地域を避けたい場合は、低層あるいは中高層住居専用住宅を選ぶ方が安心といえます。
■準住居地域
道路の沿道としての利便性を図りつつ、調和した住環境を保護するための地域。住居系の用途地域ではもっとも制限が緩くなるため、小規模な修理工場や劇場、映画館などの建築も認められています。大規模なマンションやオフィスビルも多いため、静かな住宅街よりも利便性を重視したい場合に適した地域といえます。
■田園住居地域
農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域。制限としては、第一種低層住居専用地域に近く厳しい方ですが、農業に関する飲食店や工場、倉庫なども建てられます。農家の方や農産物直売所、農家レストランで働く人には職場と住居が近くなり便利な地域です。
商業系のエリア
商業系のエリアには2つの地域があり、店舗や事務所などがたくさん建ち並ぶエリアです。
それぞれの用途地域の名称と特徴は以下のとおりです。
■近隣商業地域
住民が生活のために買い物をする商業（スーパーなど）の店舗や、商業における業務の利便性増進を図るための地域。生活に必要なスーパーや飲食店なども多いため、日常の利便性は非常に高いといえます。一戸建てやマンションなども多く建てられており、150㎡までの工場の設置も可能です。中心市街地あたりに見られるエリアのため、「駅から近い」「周辺環境が充実している」と利便性の高い土地を選びたくなりますが、一方で深夜まで賑やかになるため騒音やプライバシーには注意が必要です。
■商業地域
主に商業やその他業務の利便性を増進するための地域。市街地の中心部や主要駅の周辺に指定されることが多く、オフィスビルやタワーマンションなども建ち並ぶエリアといえます。建築できる建物の制限は緩いですが、交通量の多さ、夜の賑やかさ、プライバシーなどに気を付けて選ぶことが重要です。
工業系のエリア
13地域のうちの3つが工業系のエリアに分けられます。これらの地域は主に工場の利便性を高めるための地域のため、住宅を建てる場合は周辺環境に注意しましょう。
■準工業地域
環境悪化の恐れのない工場の利便性を図るための地域。商業地域と同様に用途制限が緩く、危険物を製造する大規模工場を除いてほとんどの建物を建てられます。住宅の建設も認められていますが、トラックなどの交通量が多く、騒音や独特の匂いが発生する可能性もあるため、事前に現地でチェックしておくのが賢明といえます。
■工業地域
準工業地域の用途制限に加えて、環境悪化のおそれのある危険性の高い工場や施設の建設も可能です。周囲に危険性のある建物がないか、騒音の原因になるような工場はないかなど現地チェックが不可欠です。悪環境が気になる方は、住宅系や商業系のエリアを選ぶのが安心といえます。
■工業専用地域
工場の利便性に特化した地域。用途地域のうち、この地域のみ住宅の建築が認められていません。住宅のほか、学校や病院などの施設も禁止されています。工業団地やコンビナートなどが建設されているのが特徴です。
周辺エリアの用途地域にも注意！
土地選びにおいて、用途地域の確認は大切です。
ただし、注意しておきたいのは「指定地域はエリアに混在している」ということです。
たとえば、閑静な住宅街の「第一種・第二種低層住居専用地域」に指定されていても、道路の向かいのエリアになると「準住居地域」や「商業地域」として指定されているケースもあります。
第一種低層住居専用地域内に土地を買った後に、近くにパチンコ店や大規模な商業施設が建てられる…なんてこともあるため十分に注意しなければなりません。住み始めてから後悔しないためにも、購入する土地だけでなく、周辺エリアまで用途地域を確認しておくようにしましょう。
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2020.10.22
