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土地選びのポイント土地選びで知っておきたい「建ぺい率」「容積率」とは？基本知識と計算方法まで

家を建てるときに知っておきたい知識のひとつに「建ぺい率」「容積率」があります。注文住宅は、「土地を買えば自由に家が建てられる」というイメージがありますが、実は土地の面積に対して建てられる建物の大きさには、上限が定められています。

その土地にどのような規模の住宅を建てられるか、建ぺい率や容積率によって変わってくるため、希望通りの家が建てられる敷地かどうか、事前に条件を確認しておかなければなりません。

そこで今回は、土地選びに大切な「建ぺい率」「容積率」の基本知識と計算方法について紹介します。これからマイホームをお考えの方は、理想の住まいをイメージしながら、どれくらいの広さの土地が必要か考えてみてください。

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「建ぺい率」とは？

建ぺい率とは、土地の敷地面積に対して、建てられる建築物を真上から見た面積（建築面積）の割合を示したものです。その土地に対してどのくらいの範囲まで住宅を建てられるか、用途地域ごとに上限が定められています。

注文住宅を建てるとき、「購入した土地の最大限まで住宅に使用したい！」という方もいるかもしれませんが、建物の風通しや日当たり、防災の観点から、ある程度のゆとりを確保した建築が求められています。

■建ぺい率の調べ方と設定について

建ぺい率は、行政の都市計画課などで確認できます。土地を管理する不動産会社が、その土地の情報をホームページやインターネット等で公開している場合も多くあります。

また、建ぺい率は用途地域ごとに30％～80％の間で定められており、商業地域や工業地域については50％～80％と高く、景観や住環境が重視されている地域については、30％～60％と低めに設定されているのが特徴です。

■建ぺい率の計算方法

建ぺい率は、以下の計算式で求めることができます。

建築面積　÷　敷地面積（土地の面積）×100　＝　建ぺい率（％）

例えば、敷地面積100㎡で建築面積80㎡だった場合は、［80㎡÷100㎡×100＝80％］となり、建ぺい率は80％となります。
ここでいう「建築面積」とは、真上から建物を見下ろしたときの広さ（水平投影面積）となり、基本的には1階と2階の面積が異なる場合には、広い方の面積を採用します。

■建ぺい率から建てられる大きさを知る

例えば、建ぺい率が50％の用途地域の場合で考えると、

100㎡の土地のうち、建てられる建築面積は50㎡となります。
建ぺい率をよく確認せず土地を購入してしまうと、「1階はLDKもあるし、60㎡は欲しいなと思っていたのに、50㎡の広さでしか建てられなかった」などの失敗を招く可能性もあります。
また、特に注意していただきたいのは平屋を建てる時。2階建てを考えている方はどちらか広い方の階の面積が50㎡となるのですが、平屋だとこの50㎡が建てられる家の大きさの限界となるからです。

どんな家を建てたいか？理想の住宅を叶えるためにも、建ぺい率はとても重要な知識であることが分かります。

「容積率」とは？

容積率とは、土地の敷地面積に対する建物の「延べ床面積」の割合を示したものです。建ぺい率と同様に、用途地域に応じて上限が定められています（指定容積率）。平面的な面積で算出する建ぺい率とは異なり、容積率は住宅の「延べ床面積」で算出するのが特徴です。

延べ床面積とは、建物の床面積を合計した面積のことで、1階だけでなくすべての階の面積が含まれます。基本的にベランダやバルコニー等は含まれませんが、建てられる住宅の階数や広さが左右されるため、事前に確認しておかなければなりません。

この容積率は、建物の風通しや日当たりの確保・防災・景観を守るという観点のほかに、地域の人口をコントロールして、快適な住環境を維持する役割があります。

■容積率の調べ方と設定について

容積率についても、各行政の都市計画課で確認することができます。市役所や区役所に問い合わせるほか、インターネット上で地図が公開されている場合もあります。

なお、容積率は用途地域に応じて50％～1300％の割合で指定されています。景観や住環境が重視される地域については、50％～200％と低く設定されていることが特徴です。

■容積率の計算方法

容積率は、以下の計算式で求めることができます。

延べ床面積　÷　敷地面積（土地の面積）×100　＝　容積率（％）

延べ床面積とは、各階の床面積を合計した面積のことをいいます。玄関のポーチやバルコニー、ロフト、地下室などの一部は2ｍ以下などの条件によっては延べ床面積に含まれません。

例えば、敷地面積100㎡で延べ床面積200㎡だった場合は、［200÷100×100＝200％］となり、容積率は200％になります。

ただし、容積率の計算には1つ注意が必要です。敷地の前面道路の幅が12m未満の場合は、用途地域によって定められた「前面道路幅員に乗じる数値」をかけ合わせて、前面道路における容積率の上限を算出する必要があります。

・前面道路の幅員が6m
・前面道路幅員に乗じる数値が40％

上記の場合でみてみると［6m×40％＝240％］となり、容積率の上限は240％になります。
都市計画で指定容積率が300％と規定されていたとしても、前面道路に関する計算式で算出した容積率と比べて、小さい方がその土地の容積率となります。

■容積率から建てられる大きさを知る

例えば、その地域の指定容積率が300％の場合で考えると、

※あくまでイメージとなります。実際には隣との境界線より外壁を離す必要（距離の指定）があるなどの理由から、敷地いっぱいまで建物を建てることは不可能となります。

敷地面積100㎡に対して建てられる建物の延べ床面積は、全ての階を合わせて300㎡が上限となります。住宅を建てるときは、行政が定める容積率の上限を超えないよう、建物の延べ床面積を調整する必要があります。

用途地域別にみる、建ぺい率と容積率

用途地域は全部で13種類あり、それぞれ建ぺい率と容積率の上限が異なります。

用途地域	用途の内容	建ぺい率	容積率
第一種低層住居専用地域	低層住宅が中心	30･40･50･60	50･60･80･100･150･200
第二種低層住居専用地域	低層住宅が中心	30･40･50･60	50･60･80･100･150･200
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅が中心	30･40･50･60	100･150･200･300･400･500
第二種中高層住居専用地域	中高層住宅や店舗、事務所など	30･40･50･60	100･150･200･300･400･500
第一種住居地域	住宅が中心	50･60･80	100･150･200･300･400･500
第二種住居地域	住宅が中心	50･60･80	100･150･200･300･400･500
田園住居地域	農業を重視+ 低層住宅が中心	30･40･50･60	50・60・80・100・150・200
準住居地域	住居と利便性のバランスを重視	50･60･80	100･150･200･300･400･500
近隣商業地域	商業施設や利便性を重視	60･80	100･150･200･300･400･500
商業地域	商業施設やオフィスなどを幅広く建設可能	80	200･300･400･500･600･700･800･900･1000･1100･1200･1300
準工業地域	工業が中心だが、住居や店舗としても建築可	50･60･80	100･150･200･300･400･500
工業地域	工業が中心	50･60	100･150･200･300･400
工業専用地域	工業のみ建築可	30･40･50･60	100･150･200・300・400