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お金に関して住宅ローンの5年ルール・125％ルールとは。変動金利を選択する際の注意点

マイホームの購入に住宅ローンを使用する場合には、「変動金利」か「固定金利」のいずれかを選択することになります。

これらの金利タイプのうち、変動金利を選択する際に知っておくべきこととして「5年ルール」と「125％ルール」があります。

今回は、住宅ローンの変動金利に着目して、知っておきたいルールについて解説します。金利が変動する仕組みを知ることで、自分たちに合った金利タイプの選択や無理のない返済計画を立てられるようになります。

住宅ローンの変動金利型に関する基礎知識

5年ルールや125％ルールについて解説する前に、住宅ローンの変動金利の仕組みについて知っておく必要があります。

住宅ローンの金利タイプには、以下の3つがあります。

▼住宅ローンの金利タイプ

金利タイプ	概要
全期間固定金利型	借入期間中の適用金利が固定される
当初固定金利型	借入当初に設定された一定の固定金利期間で適用金利が固定される
変動金利型	借入期間中に適用金利が変動する

上記のうち「変動金利型」は、借入期間中の適用金利が市場金利に合わせて変動する金利型です。各金融機関が定める店頭金利（適用金利を決める基準となる金利）は、「短期プライムレート（※）」に基づいて一定期間ごとに見直しが行われます。

金融機関の店頭金利が見直されると借入中の住宅ローンの金利も変わるため、市場金利の変動が毎月の返済額に影響することになります。

※短期プライムレートとは、金融機関が信用の高い企業に対して1年以内の融資を行う際に適用される最優遇金利を指す。

変動金利型の住宅ローンでは、金利に関する5年ルール・125％ルールという決まりが金融機関によって採用されていることが一般的です。

5年ルールとは、市場金利の変動によって金利が引き上げられた際に、「5年間は毎月の返済額が変わらない」ことを定めた規定です。

変動金利型では、金融機関によって半年に1回のペースで金利の見直しが行われます。5年ルールが適用されると、借入時の金利が上昇した場合でも、すぐに返済額が変わることはありません。5年間は、見直し前と同じ返済額で表面上は返済していく仕組みとなります。

125％ルールとは、変動金利の金利が上昇した際に、6年目から適用される「新しい返済額の増加幅を125％以内」にするという規定です。

返済期間中に金利が大幅に上昇した場合でも、6年目以降の返済額が125％以内に設定されるため、「返済額が大きく増えて家計が圧迫されてしまう」といった影響を抑えられます。

変動金利型には、2つの返済方式があります。

▼変動金利型の返済方式

返済方式	概要
元利均等返済	毎月一定額を返済する方式。返済期間の当初は支払利息部分の割合が多く、後半は元金部分の割合が多くなる。
元金均等返済	返済額に占める元金部分の割合が一定になるように返済する方式。利息を含めた毎月の返済額は、返済期間の当初がもっとも多く、期間が進むにつれて徐々に減っていく。

上記2つの返済方式のうち、5年ルール・125％ルールが採用されているのは「元利均等返済」となります。元金部分の割合を一定にする元金均等返済の場合は、毎月の返済額について増加幅の上限はないため、金利上昇の影響を受けやすくなります。