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お金に関して賃貸住宅の原状回復はどこまで必要？マイホームの準備を始める際に確認しておこう
夢のマイホームが完成したら、現在の住まいの退去手続きが必要です。賃貸住宅に住んでいる方は、退去する際に「原状回復」による費用が発生する可能性があります。
「長年住んでいたけれど、高額な原状回復費用を請求されるの？」「どこまで借主が負担すべきなの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
退去時の原状回復を巡って大家さん・管理会社とのトラブルにならないように、国土交通省が定めたガイドラインを踏まえて、仕組みや考え方を理解しておくことが大切です。
今回は、賃貸住宅からマイホームへの引越しを控えているご家族に向けて、原状回復の義務や費用負担に関する考え方、万が一トラブルが発生した際の対応まで解説します。
賃貸住宅の原状回復とは
原状回復とは、賃貸住宅から退去する際に、借主の故意や過失によって生じたキズや破損を修繕して復旧することを指します。
国土交通省のガイドラインでは、以下のように定義されています。
▼原状回復とは
賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること。
引用元：国土交通省『住宅の品質確保の促進等に関する法律』
民法第621条において、賃借人による賃借物の原状回復が義務づけられており、修繕に要した費用についても賃借人が負担するように定められています。
ここで押さえておきたいのが、「原状回復は借りた当時の状態に戻すことではない」ということです。経年変化や通常の使用による損耗・劣化とみなされる部分は、原状回復の義務はありません。これらの修繕にかかった費用も「賃料に含まれるもの」と考えられます。
出典：国土交通省『「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について』『賃貸住宅を退去する時の原状回復のポイント』／e-Gov法令検索『民法』
原状回復工事にかかる費用の支払いについて
原状回復工事にかかる費用はどのように決まり、貸主へと支払うのでしょうか。ここからは、基本的な原状回復費用の仕組みについて詳しく解説します。
原状回復費用の決まり方
具体的な金額は、不動産管理会社による退去時の立会いによって決定されます。
不動産管理会社の担当者が床や壁、設備などをチェックして、傷・汚れ・破損が「入居前からあったものか」「入居後に借主の故意・過失によって生じたものか」を判断します。
数千円〜数万円程度で済むケースのほか、大規模な修繕工事が必要になった場合には数十万程度の高額な費用が請求されることも考えられます。一方、経年変化や通常の使用による損耗・劣化のみだった場合には、原状回復の費用は発生しません。
入居時に敷金を支払っている場合
賃貸住宅の入居時に敷金を支払っている場合には、原状回復にかかる修繕費用が差し引かれたうえで、借主へ返還される仕組みになります。
ただし、支払った敷金よりも修繕費用のほうが高くなる場合には、不足する金額分を借主が追加で支払う必要があります。
賃貸住宅を退去する際には、新たなマイホームへの引越し費用や新しい家具・家電の購入などで出費が重なるタイミングといえます。原状回復費用の支払いを考慮して、手元にお金を残しておくことが大切です。
出典：国土交通省『住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について – 国土交通省』『賃貸住宅を退去する時の原状回復のポイント』
原状回復費用はどこまで負担すべきなのか
賃貸住宅の退去時には、「原状回復の費用を借主・貸主のどちらが負担すべきか」という点でトラブルが起こることも少なくありません。
このような原状回復をめぐるトラブルを防止するために、国土交通省によって費用負担の一般的な基準を示した『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）』が策定されています。
借主が負担しなければならない原状回復費用は、故意・過失や日常的な手入れの不足、通常の住まい方・使い方では生じないとされる損耗や破損などに限られます。
▼修繕費用の負担割合の考え方
画像引用元：国土交通省『賃貸住宅を退去する時の原状回復のポイント』
では、実際にどのようなケースが貸主または借主負担になるのか見ていきましょう。
貸主負担となるケース
修繕費用のうち貸主負担となるのは、経年劣化や通常の住まい方・使い方で生じた損耗と判断される部分についてです。
▼貸主負担されるケース
- 居室全体のハウスクリーニング（借主が通常の清掃を実施している場合）
- 家電製品の電気やけによる壁の黒ずみ
- 重い家具や家電による床の設置跡
- 床・畳・クロスなどの変色（日照や雨漏り、経年劣化によるもの）
- 寿命による設備機器の故障
- 浴室・風呂釜などの取り替え（破損などがなく、次の入居者のために行う場合）
- エアコンによる壁のビス穴（エアコンの設置時には予め貸主へ相談） など
ただし、賃貸借契約の内容によっては、例外として借主負担とする「特約事項」が定められている場合があります。例えば、「ペット可物件のために、クロス張替え費用を借主負担とする」といった特約が挙げられます。
賃貸借契約書に特約の記載がある場合には、特約事項に基づいて修繕費用の負担割合が決定されるため、事前によく確認しておくことが重要です。
借主が自己負担しなければならないケース
借主の故意・過失によって傷がついたり、日常的な掃除などのお手入れを怠った結果、汚れの程度が大きくなったりした場合には、修繕費用を請求されることが一般的です。
▼借主負担とされるケース
- 台所の油汚れ（掃除・手入れ不足によって油や黒いススが付着している）
- 不適切な使用による設備機器の破損
- 水回りのカビ・水垢（掃除・手入れ不足によるもの）
- タバコ等のヤニ汚れ・におい
- クロスやフローリングへの落書き
- 壁や天井へのくぎ穴・ネジ穴
- ペットによる傷や汚れ、臭い
- 引越し作業で生じたキズや凹み
- 結露の放置による広範囲のカビやシミ
- 鍵の紛失や破損による取替え など
台所の油汚れや水回りのカビなどは、退去前に掃除をしておくことで余計な修繕費用を請求されるリスクを減らすことができます。
また、キズや汚れが入居前のものかどうか事実関係を明確にするために、入居前にチェックリストや写真で記録に残し、不動産管理会社と認識をすり合わせておくことが望まれます。
出典：国土交通省『「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について』『賃貸住宅を退去する時の原状回復のポイント』
原状回復に関するトラブルが起きたときの対応方法
原状回復の立ち合いにおいて「通常使用の範囲まで自己負担にされている」「修繕費用が高すぎて納得がいかない」ということも考えられます。
▼原状回復でよくあるトラブル例
- 原状回復の範囲を超えて過大請求されている
- ハウスクリーニングの費用が二重請求になっている
- 経年劣化や通常損耗について認識の相違が生じている
- 入居前からある損傷に対して請求されている など
このような場合には不動産管理会社が作成した書類にサインをせず、ガイドラインを用いて費用の負担区分や金額について話し合うことが大切です。それでもトラブルが解決しない場合には、外部の窓口に相談しましょう。
▼原因回復について相談できる窓口
- 国民生活センター・消費生活センター
- 自治体の相談窓口
- 日本賃貸住宅管理協会
- 全国宅地建物取引業協会連合会
- 弁護士事務所 など
なお、交渉による解決が難しいケースでは、少額訴訟による裁判や調停などの最終手段を検討することになります。
出典：国土交通省『「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について – 国土交通省』
退去前には原状回復の考え方を理解しておこう
賃貸住宅の借主には、原状回復の義務が定められていますが、経年劣化や通常の使用による損耗・故障などについては範囲外になります。
借主の負担となるのは、「使い方が悪くてキズをつけてしまった」「掃除や手入れを怠ったことで汚れが拡大した」などのケースにおける修繕です。
原状回復のガイドラインにある費用負担の考え方を知っておくことで、退去立会いの際に正しい判断や交渉ができるようになり、トラブルのリスクを避けられます。また、どれくらい修繕費用を請求されるか想定して、一定の金額を用意しておくと安心です。
マルマインハウスでは、入居前・入居後に必要な手続きやお金のことなど、小さな疑問や不安にお答えします。ご家族が安心して家づくりを進められるようにサポートいたします。
マイホームをご検討中の方は、ぜひご相談ください。
住まいづくりに役立つ資料はこちらからご請求いただけます。
2026.04.09
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