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お金に関して40年の住宅ローンは大丈夫？長期返済が向いているケースとは
近年、定年の引き上げ・廃止といった就業制度の見直しが進められていることや、不動産価格の上昇などの背景から、住宅ローンで40年の長期返済を選択する方が増えてきています。
マイホームの購入を検討しているご家族のなかには、「40年で住宅ローンを組んでも大丈夫なの？」「将来的に返済の負担が大きくならないか不安…」など、気になる方も多いのではないでしょうか。
今回は、40年の住宅ローンを組むメリットや注意点、向いているご家族についてお話しします。住宅ローンの返済期間に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
住宅ローンの一般的な返済期間
住宅ローンの一般的な返済期間は、最長35年となっています。
また、多くの金融機関では「完済時年齢」が設定されており、必ずしも35年という返済期間で借り入れができるわけではありません。
例えば、フラット35では完済の年齢を80歳としています。50歳の方が申し込みをする場合には、返済期間の最長は30年となります。
借入金額が同じ場合でも、住宅ローンの返済期間によって月々の返済額や利息の総額が変わるため、仕組みを正しく理解しておくことが大切です。
▼住宅ローンの返済期間の仕組み（借入金額が同じ場合）
| 返済期間 | 月々の返済額 | 利息の総額 |
|---|---|---|
| 短期 （10年〜20年程度） |
高くなる （家計の固定費が増える） |
少ない （効率よく元金が減る） |
| 長期 （30年以上） |
低くなる （固定費を抑えられる） |
多い （銀行への利息が増える） |
短期で住宅ローンを借りる場合、月々の返済額が増えますが、銀行に利息を支払う期間が短くなるため、トータルの支払額を抑えることが可能です。
一方、30年以上の長期で借りる場合には、月々の返済額を抑えて家計に余裕を持ちやすいですが、利息の総額が増えてトータルの支払額も高くなります。
家族の将来のライフプランや収入・貯蓄の状況なども踏まえて、安定して返済し続けられる期間に設定することが重要です。
35年以上の長期返済で住宅ローンを組む人が増えている
近年では、一般的な返済期間とされる35年を超える「40年ローン」といった返済プランを選択する方が増えています。その背景には、不動産価格の上昇や定年制度の見直し、働き方・資産形成の多様化などがあります。
不動産価格の上昇
現在、国内における地価が全用途平均で4年連続上昇しています。都市部だけでなく地方圏でも地価の上昇が継続しており、一戸建て住宅やマンションなどの居住用の不動産価格にも影響が及んでいます。
これまで主流とされてきた35年の住宅ローンでは、月々の返済額が増えて家計への負担が大きくなります。そのため、「月々の返済額をできるだけ抑えたい」という方が40年の長期ローンで住宅を手に入れるケースが増えていると考えられます。
出典：国土交通省『全国の地価動向は全用途平均で4年連続上昇』
定年制度の見直しによる就業機会の拡大
高年齢者雇用安定法の改正により、企業の定年制度が新たに見直されました。2025年4月からは、65歳までの雇用を確保するための措置が企業に義務づけられており、希望に応じて60歳を超えても就業を続けることが可能となっています。
65歳までの雇用確保のための措置（いずれかの実施が義務化）
- 65歳までの定年の引き上げ
- 65歳までの継続雇用制度（再雇用）の導入
- 定年の廃止
60歳を超えても働くことによって一定の収入を得られるようになることで、住宅ローンの完済年齢が遅くなることへの抵抗が少なくなっている方もいると考えられます。
出典：厚生労働省『高年齢者の雇用』
働き方や資産形成の多様化
定年に縛られない長期ローンを組む方が増えている一つの理由として、高齢者の働き方や老後に備えた資産形成の多様化が挙げられます。
これまでは定年による退職金や財形貯蓄による資産形成が主流とされており、「貯蓄や退職金、年金を老後の生活資金とする」という価値観が一般的でした。
近年では、定年制の廃止や再雇用、シニア採用の促進などで高齢者の就労機会が拡大しています。また、若年層による「NISA（少額投資非課税制度）」「iDeCo（個人型確定拠出年金）」などの投資型の資産形成・運用も広がっています。
老後の生活にゆとりを生むための収入づくりや資産形成ができるようになったことで、「必ず定年までに住宅ローンを完済したい」という考え方が変わってきていると考えられます。
40年の住宅ローンを組むメリット
住宅ローンを40年で組むメリットには、以下が挙げられます。
メリット
- 月々の返済負担が軽くなる
- 貯蓄に回せるお金が増える
- 急な出費にも対応しやすい
35年で住宅ローンを組む場合と比べて月々の返済額を抑えられることから、日々の生活費にゆとりが生まれやすくなります。これにより、養育費や将来のライフイベントに向けた貯蓄を行いやすいほか、急な出費が必要になったときにも備えられます。
40年の住宅ローンを組む際の注意点
40年の住宅ローンを組む際には、次のような注意点も知っておくことが大切です。
注意点
- 利息が増えて返済総額が増える
- 完済年齢までの生活資金計画が必要
住宅ローンの返済期間が長くなると、元金が減るペースが遅くなります。すると、銀行に支払う利息が増えてしまい、最終的な総返済額が大きくなります。住宅ローンの金利によっては、総返済額が数百万単位の差になることも考えられます。
さらに、定年後の再雇用や非正規雇用として働く場合には、現役時代よりも収入が減少するケースも少なくありません。また、就業機会はあっても「体力の低下や病気などによって働くことが難しい」といった状態になることも考えられます。
完済年齢が65歳以上になる場合には、「収入や資産運用の利益で返済する」「退職金や貯蓄などで一括返済する」など、将来を見据えて返済計画を立てておくことが重要です。
40年の住宅ローンが向いている家族
40年の住宅ローンのメリットを受けられるご家族には、以下が挙げられます。
若年層世帯で、早期に住宅取得を希望している
20〜30代前半の若年層世帯であれば、40年の長期返済でも働き続けながら住宅ローンを完済できることが見込まれます。
また、夫婦共働きで安定した収入を得ているご家族では、貯蓄や退職金などによって定年後に住宅ローンを一括返済できる場合もあります。勤め先での定年制度の仕組みや、将来的な転職の可能性なども確認しておくことが必要です。
定期的な繰り上げ返済を予定している
住宅ローンでは、繰り上げ返済が可能です。ボーナスが入ったときや資産運用で利益が出たときなどに、まとまった金額を繰り上げ返済に充てることで、完済年齢を早められます。
また、繰り上げ返済をした分はすべて元金の返済に充てられるため、長期返済による利息の総額を減らすことが可能です
老後のための資産形成・運用を行っている
40年の住宅ローンを組むと、完済年齢が70歳以上になることもあります。将来を見据えて計画的な貯蓄や投資型の資産運用を行っており、働くことが難しくなっても返済できるように備えている方は、40年の長期返済でも老後生活を安定できると考えられます。
将来を見据えた返済計画を立てることが大切
一般的な住宅ローンの返済期間は「最長35年ローン」となっていますが、最近では40年の長期返済プランを選択できる商品も増えています。
返済期間を長く設定すると毎月の返済額を抑えられるため、「毎月の収入や支出が変動しやすく、手元にお金を残したい」「養育費や娯楽費のために貯蓄しておきたい」という方にとってメリットが大きいといえます。
しかし、長期返済では総返済額が増加するほか、仕事を辞めたあとの老後生活に影響が出るリスクがあります。家族のこれからのライフプランや働き方を見据えて、余裕を持った返済計画を立てることが大切です。
マルマインハウスでは、ご家族のこれからの暮らしを見据えた資金計画から住宅ローン商品の選び方までサポートいたします。
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2026.02.26
