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お金に関して【フラット35 vs 民間ローン】メリット・デメリットの比較と住宅ローン選びのポイント

マイホームの購入には、住宅ローンを契約して借入れを行うことが一般的です。

住宅ローン商品にはさまざまな種類がありますが、悩みの1つとして「フラット35と民間ローンのどちらを選ぶのか」という点があるのではないでしょうか。

フラット35と民間ローンは、金利のタイプや審査の基準、団体信用生命保険（以下、団信）の条件などに違いがあるため、その違いをよく理解しておくことが大切です。

そこで今回は、フラット35と民間ローンの概要やメリット・デメリットの比較、自分たちに合った住宅ローン商品を選ぶポイントについて解説します。

住宅ローンの「フラット35」「民間ローン」とは

一般向けの住宅ローンは、大きく「フラット35」と「民間ローン」に分けられます。まずはそれぞれの特徴を見ていきましょう。

フラット35｜住宅金融支援機構が運営する住宅ローン

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供される住宅ローンです。

住宅金融支援機構とは、国土交通省と財務省が所管していた住宅金融公庫を前身とした独立行政法人で、住宅金融を通じて、さまざまな「住まいのしあわせ」をともにつくることを念頭に、国民の住生活の向上に貢献することを目的としています。

フラット35の特徴

金利タイプ	全期間固定金利
返済期間	15年～最長35年
借入限度額	8,000万円以下
保証人	不要
返済方法	元利均等返済または元金均等返済を選択ボーナス払いの併用も可
保証料	不要
団体信用生命保険	任意加入
住宅基準	住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅住宅の床面積が70㎡以上（一戸建て住宅の場合）

※フラット50という返済期間が最長50年の商品もある

民間ローン｜金融機関が提供する独自の住宅ローン

民間ローンは、銀行や信用金庫、ネット銀行などが提供する独自の住宅ローン商品です。

金利のタイプや借入条件などは金融機関によって決められており、家庭の収入やニーズに合わせてさまざまな商品から選択することが可能です。

民間ローンの特徴

金利タイプ	全期間固定金利型／変動金利型／固定金利（期間選択型）などから選択
返済期間	最長35年～40年
借入限度額	1億円以下が一般的（2億円以下に引き上げている銀行も）
保証人	原則不要
返済方法	元利均等返済または元金均等返済を選択ボーナス払いの併用も可
保証料	不要または借入額の2％程度
団体信用生命保険	基本的には加入が必須
住宅基準	なし

フラット35のメリット・デメリット

フラット35は、将来にわたって安定した返済を行いたい方や、自営業や勤続年数が短い方で民間ローンの審査に通りにくい方などに適しています。

メリット

フラット35のメリットには、以下が挙げられます。

毎月の返済額がずっと変わらない
職業や雇用形態による制約を受けにくい

フラット35は、「全期間固定金利」で返済時の金利が変わらないため、将来的な金利上昇のリスクを避けて計画的な返済ができるメリットがあります。

また、年齢や年収に占める年間ローン返済額の割合（返済負担率）を基準に審査が行われるため、自営業の方やパート・アルバイトの方、転職して間もない方なども融資を受けやすくなっています。

返済負担率は、年収400万円未満で「30％以下」、年収400万円以上で「35％以下」となっており、一定の要件を満たせば収入合算をすることも可能です。

デメリット

フラット35のデメリットは、以下のとおりです。

変動金利型を選べない
返済期間や融資率（※1）によっては金利が高くなる
住宅の技術基準に適合していないと利用できない

借入開始後に金利が見直される「変動金利型」は、借入当初の金利が固定金利よりも低くなることが一般的です。フラット35では変動金利型を選べないため、借入当初の金利が高くなる傾向があり、将来的に市場の金利が下がってもその恩恵を受けることができません。

また、返済期間や融資率などによって適用される金利が異なります。2026年1月時点の団信付きフラット35の借入金利は、以下のとおりです。

【団信付き・借入期間21年以上35年以下の場合】

融資率	金利の範囲	最頻金利（※2）
9割以下	年2.080％～年4.740％	年2.080％
9割超	年2.190％～年4.850％	年2.190％

住宅金融支援機構『金利情報』を基に作成

さらに、住宅に関する技術基準や床面積の条件が定められており、これを満たさない住宅についてはフラット35の申し込みができません。

※1…住宅の建築・購入価額に対する借入額
※2…金融機関の多くで設定されている金利のこと

出典：住宅金融支援機構『金利情報』

民間ローンのメリット・デメリット

民間ローンは、さまざまな金利タイプや団信のメニューを選択できることが大きな魅力です。「少しでも金利を抑えたい」「家族の万が一のときに備えて、安心できる暮らしがしたい」といった方に適しています。

メリット

民間ローンには、以下のメリットがあります。

さまざまな金利のタイプを選択できる
団信の特約メニューが豊富で保障を手厚くできる
金融機関による金利優遇を受けられる場合がある

民間ローンは、全期間固定金利のほかに「変動金利」や「固定金利（期間選択型）」を選択することが可能です。変動金利型を選択すると、借入当初の金利が低くなりやすく、低金利が続くとトータルの返済額も少なくなります。

また、民間ローンの団信には豊富な特約メニューが用意されており、「がん特約」「3大疾病保障」「8大疾病保障」など商品によってさまざまな選択が可能です。もしもの時に手厚い保障を受けられることは、家族にとって大きな安心につながります。

さらに、金融機関の金利優遇により、「借入当初の返済額を抑えたい」「一定のペースでコツコツ返済したい」など、希望に合わせて返済負担を軽減する仕組みが設けられています。

関連記事: もしもに備えて。住宅ローンの「団体信用生命保険（団信）」の仕組みを知ろう住宅ローンの店頭金利とは？適用金利との違いやチェックしておくポイント

デメリット

民間ローンのデメリットには、以下が挙げられます。

変動金利の場合、金利が上昇して返済額が増える可能性がある
契約者の健康状態によっては団信に加入できない場合がある
フラット35よりも審査基準が厳しくなりやすい

民間ローンで変動金利を選ぶと、借入当初の金利が低くなる一方で、将来的に金利が上昇するリスクがあることに注意が必要です。

また、団信の加入には契約者の健康状態が重視されます。既往歴や持病によって団信に加入できない場合には、そのほかの選択肢を検討する必要があります。

さらに民間ローンの借入審査では、「収入の安定性」も重視されます。自営業の方や勤続年数が短い方、アルバイト・パートで働く方は審査に通りにくくなる傾向があります。

関連記事: 団体信用生命保険に加入できないケースとは。持病や既往歴がある人はどうする？

家族に合った住宅ローン商品を選ぶためのポイント

住宅ローンを契約する際は、将来のライフプランや家計の収入、万が一のときのリスクなどを踏まえて商品を選択することが大切です。

収入を踏まえて金利タイプ・借入期間を考える

住宅ローンを組むと、長年にわたって返済が続きます。無理のない返済で安心した暮らしを実現するには、ライフプランを踏まえて金利タイプ・借入期間を選択することが重要です。

金利タイプや借入期間による返済方法の違いは、以下のとおりです。

固定金利	変動金利
毎月の返済額が変わらないため、家計の支出を安定化できる	低金利のメリットを享受できるが、金利上昇時には毎月の返済額が上がる※

※ 金利が上昇しても5年ルールが適用されている間は表面上、返済額は一緒だが支払っている内容（借入の元金と利息の割合）が変わっているため、元金の減りが遅くなる。

借入期間が短い	借入期間が長い
月々の返済額は増えるが、完済時期を早められるため、老後に備えられる	月々の返済額を抑えて貯蓄に回せるため、養育費や想定外の支出にも対応しやすい

「収入に変動があり、毎月の返済額が変動するのは不安」という方は、固定金利が適しています。一方、「少しでも金利を抑えて総返済額を減らしたい」「収入が安定しており、返済額の変動に対応できる」という方は、変動金利が適しています。