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土地選びのポイント工業地域の土地に家を建てられる?用途地域の基礎知識を押さえておこう

マイホームを建てるために土地探しをしていると、不動産広告で「工業地域」「工業用地」といったワードを目にすることがあるのではないでしょうか。

工業地域というと工場が立ち並ぶイメージが浮かぶ方もいるかもしれませんが、実は住宅を建てられる地域もあります。ただし、ほかの用途地域とは街の景観や利便性などが異なるため、土地を購入する際は注意が必要です。

そこで今回は、用途地域の概要をはじめ、工業地域の種類やマイホームを建てるときの注意点、土地探しをスムーズに進める新たな選択肢について解説します。

用途地域とは

用途地域とは、都市計画区域において土地の利用目的ごとに区分された13のエリアを指します。都市計画区域は、中心的な市街地とその周辺地域を総合的に整備・開発・保全していくために、都市計画法に基づいて都道府県知事が指定する地域を指します。

用途地域が指定されているエリアでは、土地の合理的な利用を図るために建築物の用途や制限、建て方のルールなどが定められています。これにより、地域に適した環境を守ることができ、住み心地のよさや事業活動の効率性を高められます。

用途地域は大きく分けて3つに分類されています。

▼用途地域の大分類

種類 概要
住宅系
  • 住環境を優先する地域
  • 大規模の商業施設や工場は建てられない
商業系
  • 多くの人が買い物や遊びなどができる商業施設が主に立ち並ぶ地域
  • 店舗だけでなく住宅・学校・病院・大規模な商業施設などを建築できる
工業系
  • 工場の利便性を確保する地域
  • 建築できる建物に制限があり、住居を建てられない区域がある

上記のうち、住宅系については13地域のエリアのうち8地域が指定されています。快適な住環境と景観の確保が優先されています。

商業系は、住民の日常生活や商業における業務の利便性を確保するための地域です。スーパーやドラッグストア、オフィスビルなどが混在しており、にぎやかな街並みが特徴です。住宅系の用途地域と比べると、建築の制限が緩やかになっています。

工業系については、工場の建築を想定しているため、町工場や大規模な工場がある地域となります。住居系・商業系と比べて建築の制限も低く、一部の区域では住宅を建築できません。

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出典:国土交通省『用途地域』

工業系の用途地域は3つに分類される

工業系の用途地域は、工場が立ち並ぶ工業地帯や工業団地だけではありません。以下の3つに分類されており、地域ごとに規制が異なります。

▼工業系の用途地域

1.準工業地域
2.工業地域
3.工業専用地域

上記3つのうち、準工業地域と工業地域については住宅を建てることが可能です。工業専用地域に関しては、その名の通り工業専用となるため住宅は建てられません。

①準工業地域

準工業地域は、危険性や環境悪化が高い工場を除いて、軽工業をはじめとするさまざまな施設を建築できる地域です。

都市計画法第9条において、以下のように定められています。

▼都市計画法第9条

第九条
11 準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域とする。

引用:e-Gov法令検索『都市計画法第9条11項』

準工業地域では、危険性や環境悪化が懸念されない工場のほか、学校や病院、商業施設、ホテル、住宅などの建物が建てられます。さまざまな施設が混在する地域となるため、住環境としては意外と利便性の高いエリアと考えられます。

▼準工業地域の建ぺい率・容積率

建ぺい率 50・60%・80%
容積率 100・150・200・300・400・500%のいずれか

出典:国土交通省『建築基準法(集団規定)』

②工業地域

工業地域は、準工業地域よりも建てられる工場の規制が緩くなり、基本的にどのような工場でも建築することが可能です。都市計画法第9条では、以下のように定められています。

▼都市計画法第9条

第九条
12 工業地域は、主として工業の利便を増進するため定める地域とする。

引用:e-Gov法令検索『都市計画法第9条12項』

住居や店舗は建てられますが、学校・病院・ホテルなどは建築不可とされています。危険物を取り扱う工場や、環境悪化を及ぼす工場でも建てられるため、工業地域で住宅を建てる際には注意が必要です。

▼工業地域の建ぺい率・容積率

建ぺい率 50・60%
容積率 100・150・200・300・400%のいずれか

出典:国土交通省『建築基準法(集団規定)』

③工業専用地域

工業専用地域は、用途地域のなかで唯一住宅を建てられない地域です。どのような工場でも建てられるため、大規模な工場や関連施設が広範囲にわたって立地しています。

▼都市計画法第9条

第九条
13 工業専用地域は、工業の利便を増進するため定める地域とする。

引用:e-Gov法令検索『都市計画法第9条13項』

工業専用地域では、住宅をはじめ店舗・学校・病院・ホテルなども建築が規制されています。住宅用の土地として購入することはありませんが、工業専用地域に隣接している土地の場合には生活環境や騒音などに注意が必要です。

▼工業専用地域の建ぺい率・容積率

建ぺい率 30・40%・50%・60%
容積率 100・150・200・300・400%のいずれか

出典:国土交通省『建築基準法(集団規定)』

準工業地域・工業地域に家を建てる際の注意点

工業系の用途地域のうち、家を建てられるのは「準工業地域」と「工業地域」です。住居系・商業系の用途地域と比べて、生活環境や利便性の面で住みにくさを感じる場合があるため、事前にメリット・デメリットを理解しておくことが欠かせません。

準工業地域のメリット・デメリット

準工業地域は、工業系のなかでは住みやすさと利便性を備えた地域といえます。ただし、工場が近くにある場合には注意が必要です。

メリット
  • 暮らしに便利な施設が集まっており生活がしやすい
  • 日影規制・斜線制限があり、日当たりが確保されている
  • 住居系の用途地域より土地の価格を抑えやすい
デメリット
  • 工場や幹線道路が近くにあると騒音の可能性がある
  • トラックや重機による交通量が増えやすい
  • 将来的に近隣に工場が建築される可能性がある

住宅をはじめさまざまな施設を建築できる準工業地域は、日常生活に必要な買い物施設や病院、学校などが集まっており、不便なく過ごせるメリットがあります。商業施設のほか、ボウリング場や劇場、映画館などの遊戯施設も建築できるため、買い物や休日でのお出かけもしやすくなります。

ただし、工場や幹線道路が近くにある土地では、騒音が気になったり、道路の交通量が多くなったりする可能性があります。家を建てる際は、防音設備の導入や交通安全対策の確認などを行っておくことが重要です。

工業地域のメリット・デメリット

工業地域は、工場地帯の利便性が重視された地域ですが、建築の制限が厳しくないことから近年では再開発が多く行われている地域の1つです。

メリット
  • 大規模や高層のマンション、大型商業施設が建築されやすい
  • ほかの用途地域と比べて土地の価格が安くなりやすい
デメリット
  • 公共交通機関が少なく駅や市街地へのアクセスが不便になりやすい
  • 日影規制がなく日当たりが悪くなる可能性がある
  • 工場から発せられる騒音や異臭のリスクがある
  • 学校・病院がなく、通学や通院が不便になりやすい

工業地域は、土地を手ごろな価格で購入できる一方で、公共交通機関を利用したアクセスが不便になったり、日当たりや騒音などの生活環境に問題が起きたりする可能性があります。

また、工場が多いエリアでは、日中でのトラックの出入りが頻繁になるほか、夕方以降の人通りが少なく道路も暗くなることが考えられます。道路の安全性についてはよく確認しておくことが欠かせません。

このようなことを踏まえると、市街地まで通勤が必要な人や、学校に通うお子さまがいるご家庭、病院に通院している人にとっては、住むにはあまり適していない地域といえます。

土地選びに悩まない「土地付き注文住宅」という選択

家を建てる際に、希望する条件に沿った土地を見つけることは決して簡単ではありません。工業系の用途地域を候補に入れると選択肢が広がりますが、生活環境や利便性の面で不安が残ることもあるでしょう。

「土地がなかなか決まらない」という方には、特定の建築会社で家を建てる条件が付いた“土地付き注文住宅”を選ぶことも一つの方法です。

マルマインハウスでは、土地の造成工事から建築までを一貫して手がける分譲プロジェクトを実施しており、その地域の魅力を惹き出すために街全体をプロデュースしています。

その地域の文化や風土、周辺環境などを考慮した街並みづくりにより、美しい景観のもとで永く住み続けられる住環境をご提供いたします。

また、外観や外構には統一感を持たせていますが、内装・設備・間取りなどについては注文住宅と同様に自由に設計することが可能です。「内装や設備にもこだわりたい!」というご家族の理想も叶えられます。

分譲プロジェクトについては、こちらをご確認ください。

関連情報
分譲プロジェクト

安心・快適な住環境を叶えるマルマインハウス

工業系の用途地域でも、準工業地域と工業地域では家を建てることができます。特に準工業地域では、建てられる工場の規制が厳しく設けられているほか、病院や学校などさまざまな施設が建築できるため、比較的住環境に恵まれていると考えられます。

ただし、あくまでも工場の利便性を確保する地域であるため、土地の近くに工場が建設されたり、いざ住んでみると住環境に不安を感じたりするケースも考えられます。

「土地選びが思うように進まない」「住環境と価格のバランスを考慮するのが難しい」と感じた方は、マルマインハウスの分譲プロジェクトを選択肢に取り入れてみてはいかがでしょうか。

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2025.01.16

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