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土地選びのポイント位置指定道路とは？分譲地を購入する前に確認しておきたい4つのこと

マイホームを建てるための土地を探していると、不動産広告やWebサイトで「位置指定道路」という表記を目にすることがあります。

「通常の道路と何が違うのか」「どのような点を確認しておけばよいのか」と疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

位置指定道路は、建築基準法上の道路として認められている私道の一種です。宅地分譲によって整備された住宅地や、以前から住宅が建ち並ぶエリアなどで見られることがあり、購入を検討する際には仕組みや所有形態をあらかじめ把握しておくと判断しやすくなります。

今回は、位置指定道路の定義や公道との違い、位置指定道路に面する分譲地を購入する際に知っておきたいことについて解説します。

位置指定道路とは？

位置指定道路とは、建物を建築するうえで必要な道路条件を満たすために、特定行政庁（都道府県や市区町村）によって指定された私道のことです。

これは『建築基準法42条1項5号』に基づいて規定されており、位置指定道路に面する土地は「住宅の建築が可能な土地」として認められます。

なぜ位置指定道路が存在するのか

位置指定道路が存在する背景には、建築基準法で定められた「接道義務」と呼ばれる道路条件があります。

『建築基準法第43条第1項』では、建築物の敷地は「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています。この「接道義務」を果たせない敷地では、原則として建物の建築はできません。

▼建築基準法第43条第1項に基づく接道義務のイメージ

画像引用元：国土交通省『接道規制のあり方について』

一方、不動産会社やデベロッパー、ハウスメーカーなどでは、広い土地を仕入れて区画整理を行ってから宅地・分譲地として販売するケースがあります。

その際、各区画が接道義務を果たせるように、所有する土地の一部（私道負担分）を「位置指定道路」に申請して、その敷地に住宅を建てられるように指定を受けることがあります。

このような理由から、宅地や分譲地に接する道路が「位置指定道路」になっているケースが存在するのです。

関連記事: 私道負担がある土地とは？家を建てるときに注意すること

出典：e-Gov法令検索『建築基準法』

公道とは何が違うのか

特定行政庁から認められた位置指定道路は、公道ではなく「私道」の一種に分類されます。

公道は、国や自治体が所有・管理しており、不特定多数の人や車が通行することが認められている道路のことです。

一方の私道は、個人や民間事業者が所有・管理している道路を指します。通行にあたっては、所有者による許可や法的な通行権が必要になります。

▼公道と私道の定義

	公道	私道
所有者	国や自治体	個人や民間事業者
維持管理	国や自治体	所有者

ただし、位置指定道路は建築基準法に基づく「道路」とみなされ、不特定多数の人・車の交通が行われる「公道」のような性質も持ち合わせています。そのため、所有者以外の公衆の通行や立ち入りを全面的に禁止・制限することはできないとされています。

位置指定道路に対する所有権の扱い

位置指定道路は法律上「私道」として扱われるため、所有権が発生します。事前に「道路の所有権（持分）をどのように持つのか」を確認しておくことが欠かせません。

一般的な所有形態には、大きく3つあります。

▼位置指定道路の所有形態

所有形態	仕組み
単独所有	個人（地主）や民間事業者が一括で所有する
共有名義	位置指定道路に面する土地の所有者全員が共有名義で所有する
分割所有	位置指定道路に面する土地の所有者が私道負担分を分筆して持ち合う

不動産会社やハウスメーカーが分譲開発を行うケースでは、位置指定道路が「単独所有」になっていることがあります。この場合は、道路の維持管理や将来的な工事の際の手続きについて、あらかじめ確認しておくことが大切です。

また、私道負担分を分筆して持ち合う「分割所有」では、自分が所有する道路以外はほかの人の所有物になります。アスファルトや水道管・ガス管の改修が必要になったとき、将来的な修繕や費用負担のルールについて、事前に確認しておくと安心です。

土地の所有者全員の「共有名義」で道路を所有する場合、道路の維持管理や修繕、通行ルールの策定などは共有者との合意形成によって行われます。共有者がそれぞれ道路全体を利用する権利を持っているため、管理や利用のルールを共有しやすい所有形態の一つです。

位置指定道路に面する分譲地の購入前に知っておきたいこと

気になる分譲地が「位置指定道路」に面している場合には、道路の維持管理や所有権、通行に関するルールなどを確認しておくことが大切です。
ここからは、分譲地の購入前に知っておきたいことについて解説します。

①道路の維持管理は「所有者」が行う

位置指定道路の維持管理は、私道の所有者が行う必要があります。

道路の所有形態によって、維持管理の方法や費用負担の考え方が異なるため、事前に契約の確認や取り決めを行っておくことが重要です。

▼単独所有（地主や不動産会社の一括所有）の場合
道路の所有権は地主や事業者が保有しているため、私道の所有者となる地主や不動産会社、ハウスメーカーなどが維持管理の費用を負担することが基本です。ただし、契約書に「住民が修繕管理費を負担する」という特約が定められているケースもあるため、事前の確認が必要です。

▼共有名義（住民全員で道路全体の所有権を共有）の場合
道路全体の維持管理や補修にかかった費用を、共有者全員で分割して負担することが一般的です。例えば、6軒の住民で共有名義にしている場合には、舗装工事の30万円を1軒当たり5万円ずつ負担します。

▼分割所有（道路を分筆して持ち合い）の場合
自分が所有するブロックの道路に対して維持管理の費用を負担する義務があります。しかし、道路は複数の敷地に接しているため、将来的な修繕や維持管理の際には、所有者間で費用負担の考え方を事前に確認しておくとよいでしょう。道路の所有者間で修繕や費用のルールを取り決めた協定書を結んでおくと安心です。