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土地選びのポイント私道負担がある土地とは？家を建てるときに注意すること

注文住宅を建てる際に土地探しをしていると、「私道負担」という用語を目にすることがあります。私道負担がある土地を購入する際には、建築上の制限や費用負担などについて注意しておく必要があります。

これから注文住宅を建てられる方のなかには「私道負担の土地は避けるほうがよいのか」「どのような注意点があるのか」など気になる方もいるのではないでしょうか。

今回は、私道負担の概要や私道負担のある土地についての注意点、安心して家づくりを行える土地付き注文住宅について解説します。

関連ブログ: 追加費用が発生？注文住宅のための土地購入前にココをチェックしよう土地付き注文住宅でチェックしておきたい土地の特性「道路付け」で住まいの日当たりが変わる？方角別のメリット・デメリットを解説

私道負担とは

私道負担は、土地の一部に私道が含まれていることをいいます。

道路は、大きく「公道」と「私道」に分けられます。公道は国や自治体が所有・管理する道路、私道は個人や民間企業などが所有・管理する道路を指します。

その道路が公道か私道か判断する方法には、以下が挙げられます。

▼公道か私道かを判断する方法

土地の売却情報が記載されているWebサイトや、不動産会社に確認する
法務局で土地の登記内容を確認する

私道負担がある土地が存在する理由

私道負担がある土地が存在する理由の1つに接道義務によるセットバックが行われていることが挙げられます。

家を建てるための土地では、建築基準法により定められた道路と敷地が接していなければなりません。これは「接道義務」といわれるもので、緊急車両の通行や避難経路の確保する目的があります。

▼建築基準法第42条

（道路の定義）
第四十二条　この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。

引用：e-Gov法令検索『建築基準法第42条』

▼建築基準法第43条

（敷地等と道路との関係）
第四十三条　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。

引用：e-Gov法令検索『建築基準法第43条』

家を建てる敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していることが法律によって義務づけられています。道路の幅員が4mに満たない場合には、道路の中心線から2m以上を後退させる「セットバック」を行い、道路側に面する敷地の一部を道路とする必要があります。

セットバック付きの土地を購入する場合には、私道負担が発生する可能性があります。セットバックした土地、道路部分の所有権を誰が持つかによって、公道となるか私道となるかが変わります。

関連ブログ: 土地探しで知っておきたい「セットバック」とは。どんな注意点がある？

引用：e-Gov法令検索『建築基準法』

知っておきたい！私道負担のある土地を購入する際の注意点

私道負担がある土地は、相場よりも安い価格帯で購入できる可能性がありますが、建築の制限や費用の負担など注意点があることを知っておく必要があります。

①所有していても自由には使えない

私道負担の土地を購入すると、私道部分についても所有権を持つことになります。ただし、所有しているからといって自由に使えるわけではありません。

私道は、あくまで人や自動車が通ることを目的とした道路として扱われるため、門・塀を設置したり、自家用車を停めたりすることは禁止されています。

なお、「私道負担あり」として売られている土地の面積に関して、不動産情報で私道部分を含む土地面積が記載されているケースがあるため、事前に確認しておくことが重要です。

②費用負担が発生する場合がある

私道負担がある土地を購入すると、私道の部分についても所有者となることから、固定資産税や都市計画税といった税金の支払い義務が発生する場合があります。

不特定多数の人が通行する公共用の道路として認められるケースでは、税金の支払いが免除されます。ただし、分譲宅地の敷地内に私道がある場合、基本的にそのエリアの住民しか通行しないことから、公共用の道路として認められない可能性があります。

また、私道の点検や整備、修繕などの維持管理にかかる費用についても、所有者で負担する必要があります。

③近隣住民とのトラブルが発生する可能性がある

私道の所有権については、複数名で共有するケースがあります。近隣住民が複数人で私道を所有している場合には、トラブルに発展するリスクがあるため、注意が必要です。

▼私道の所有権を複数人で共有するケース

	概要
共同所有型	私道の所有権を均等に分けた割合を持分として、共有名義で所有する方法
相互持合型	私道の所有権を所有者の人数で分筆して、それぞれの区画を単独名義で所有する方法

私道の所有権を共有すると、私道の通行や維持管理などに際して、意見の相違が生じやすくなるため、必要に応じてルールを取り決めておくことが大切です。