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土地選びのポイント土地探しで知っておきたい「セットバッグ」とは。どんな注意点がある？

注文住宅のための土地探しをしているとき、「セットバック」という言葉を目にしたことはありませんか？

よく検討せずに「要セットバック」の土地を購入してしまうと、「理想の住まいを建てられなくなった…」といった失敗につながることがあるため注意が必要です。

そこで今回は、セットバックの基礎知識をはじめ、気を付けておきたい注意点について解説します。人によってはメリットとなり得るケースもあるため、土地購入に踏み切る前に知っておきましょう。

セットバックとは？

セットバックとは「後退」という意味があり、敷地を道路の境界線から後退させることです。

不動産広告などで「要セットバック」と記載されている場合は、敷地を接道から後退させなければならないため、建てられる家の面積が小さくなります。

セットバックが必要な土地とは

なぜ「要セットバック」という土地が存在するのでしょうか。

これは、建築基準法（第43条）で定められる「接道義務」によるもので、建物を建てるときは「4m幅以上の道路に対して、土地が2m以上接していなければならない」と定められています。

しかし、この法律ができる前に建てられた建物については、道路の幅員が4mに満たない道路もたくさんあり、「みなし道路」や「法42条2項道路」と呼ばれ存在しています。こうしたみなし道路が接道となっている土地に対して、新たに新築・建替えを行う際は、セットバックにて敷地を後退させる必要があるのです。

こうしたセットバックは、公共道路としての道路幅を確保し、消防車が通行できるような街づくりをするといった防災上の観点から導入されています。

ちなみにどのくらい後退させるかというと、道路の中心線から2ｍの範囲、もしくは対岸が川や崖などで道路を反対側にとれない場合は、道路幅を4ｍ確保するのに必要な分となります。

セットバックの注意点

要セットバックの土地には、事前に気を付けておきたい注意点があります。

セットバック工事の費用が発生する

セットバックを行う際、調査費用や舗装費用などが発生する可能性があります。建物が建てられない敷地に対して費用がかかるため、勿体ないと感じることもあるでしょう。

事前に土地の所有者や不動産会社に確認し、追加費用が発生するかどうか見積もりを取っておくことが重要です。

また自治体によっては補助制度があり費用を負担してくれる場合もある為、併せて確認すると良いでしょう。

「セットバックした部分＝道路」となる

セットバックをしたら、その部分は道路とみなされます。所有権は失いませんが、あくまで「道路」のため、利用上の制限を受けるといった注意点があります。

セットバックした部分には建物が建てられないため「有効敷地面積」が小さくなるほか、門や塀、駐車場などを造ることもできません。

また、建築可能な建物の大きさを決める「建ぺい率」「容積率」についても、セットバック部分を除いた敷地で算出されます。「理想の家が建てられない」といった事態を避けるためにも、セットバック後の有効敷地面積や、建てられる住宅の広さ・形状を確認しておきましょう。

こんなケースでは、要セットバックの土地を選んでもOK

要セットバックの土地の場合、建築上の制限が生まれることから、「避けた方が無難なのでは？」と考えられます。しかし、デメリットを理解しつつ、以下のようなケースで土地を購入できる場合は、セットバックを選んでもリスクは少ないといえます。

土地価格が安い場合

セットバックが必要な土地は、土地価格が下がる傾向にあります。通常の土地よりも割安で土地を購入できるケースもあるため、できるだけ土地価格を抑えたい人にも向いています。ただし、セットバック工事にかかる費用などは事前に確認しておくことが重要です。

有効敷地面積でも十分な場合

要セットバックの土地で一番の懸念となるのが、有効敷地面積が小さくなることです。しかし、セットバック後の敷地面積が「住宅を建てるのに十分」と判断できる場合には、特別な問題はありません。広さや建ぺい率・容積率などを算出したうえで、建築計画を踏まえて検討することが重要です。

セットバックの土地で損をしないために

要セットバックの土地には、有効敷地面積が小さくなる、追加費用の可能性があるといったデメリットがある一方で、税金の減免措置や助成金制度が設けられています。

固定資産税・都市計画税が免除される

セットバックした土地は道路となるので、所有権はあるものの、私的に利用することはできません。そのため、公衆道路に面するセットバック分の敷地については、固定資産税や都市計画税が免除される仕組みとなっています。

ただし、免除を受けるには、非課税の申請手続きが必要になるため、各自治体の窓口で確認しておきましょう。何もしないと道路部分にも税金がかかる為、必ず手続きを忘れないようにしましょう。

セットバック部分の買取や寄付を受け付けている自治体もある

セットバックした部分の土地については、自治体に売却や寄付ができる場合があります。あまり多くはありませんが、寄付によって助成金がもらえるケースもあるため、セットバックに関する制度があるかどうか自治体に確認してから選ぶことも損をしない為の1つ。

土地探し・土地選びもマルマインハウスにお任せください

セットバックが必要な土地は、実際の土地よりも建てられる敷地面積が小さくなってしまいます。土地の購入後に後悔しないよう、セットバック後の敷地面積や建てられる住宅の形状・広さなどを確認しておくことが欠かせません。

ただし、要セットバックの土地は、通常の土地より価格が抑えられるケースもあります。固定資産税の減免措置をはじめ、助成金を受け取れる場合もあるため、デメリットを理解したうえで検討してみるとよいかもしれません。

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