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土地選びのポイント追加費用が発生？注文住宅のための土地購入前にココをチェックしよう
理想の家づくりのファーストステップとなるのが土地選び。購入する土地によって、建てられる住宅や土地にかかる費用が変わってきます。
立地や広さ、周辺環境など気になるところはたくさんありますが、今回は土地購入で失敗しないために、とくにチェックしておきたいポイントをご紹介します。
条件にぴったりの土地が見つかった場合でも、すぐに購入を決めるのではなく、一度ご家族でゆっくり確認されてみてはいかがでしょうか。
土地購入前にチェックしたい７つのポイント
不動産情報サイトや折り込みチラシなどで土地の売却情報をキャッチしたら、以下のポイントを確認してみましょう。
ポイント①：用途地域
土地は市街化調整区域または市街化区域のいずれかに分類され、市街化区域の土地は13種類の「用途地域」のうちいずれかに当てはまります。
用途地域の種類によって、住宅を建てられるかどうかや建てられる建物の大きさや高さ、用途が制限されるため、確認せずに購入すると「希望していた家が建てられなかった」ということにもなりかねません。
土地の購入前には国土交通省や市町村のWebサイト、不動産会社などに必ず確認しておきましょう。
また、防火地域や準防火地域に指定されているエリアもあり、その場合は定められた耐火性能を満たす建材を使わなければなりません。
耐火性能が上がると火災保険料が安くなりますが、建築費用がいくらか増えるため注意が必要です。
ポイント②：土地の用途
登記に記載されている土地の用途を「地目」といいます。住宅を建てる土地は「宅地」といい、ほかにも田・畑・水道用地などさまざまな種類があります。土地購入の際は、この地目について確認しておくことが重要です。
宅地でない土地を購入して家を建てる場合、地目変更登記に費用がかかるほか、農地の場合には別の用途に転用することが制限されてしまいます。宅地に転用できる場合であっても、畑土などを処分する費用、埋め立てに必要な盛土の費用など、土地の整備に追加費用が発生することもあるため注意しましょう。
ポイント③：隣接道路の所有者
道路は大きく「公道」と「私道」に分けられます。国や都道府県、市町村が管理している道路が「公道」、個人や民間企業が所有していて、土地の一部にある道路状になっている土地が「私道」となります。私道の場合は、「道路の位置指定」を受けなければなりません。
私道は個人の所有なので、トラブルの原因になりがちです。購入前にしっかり確認しておくことが重要です。また、私道に面する土地を購入する際は、私道通行や工事に関する承諾を得ておくことも欠かせません。
ポイント④：セットバックの有無
土地販売のチラシやWebサイトのなかに、「セットバック有り」という文字を見たことがある人も多いと思います。
住宅用の土地には、幅員が4m以上の道路に間口2m以上接しなければいけないという接道義務があります。セットバックとは、土地の接道が4mに満たない場合に、道路の中心線を土地の敷地側に2m後退させることをいいます。
このセットバックが付いた土地の場合、測量や舗装に数十万の追加費用が自己負担となってしまうことがあります。建てられる住宅の敷地面積も小さくなるため、土地購入の前に「理想の家が建てられるかどうか」確認しておきましょう。
ポイント⑤：道路や隣地との高低差
道路や隣地との高低差が1m以上ある土地の場合、補強壁をつくる擁壁工事や土地をならす造成工事の費用が高くなってしまうことがあります。また、土地が道路よりも低くなっている場合は、雨水が溜まりやすく軟弱地盤になっている可能性も考えられます。
土地の購入後に思わぬ追加費用が発生しないよう、地盤調査を実施している土地を選ぶことが重要です。また、地盤改良工事が必要になる土地の場合、事前にどのくらいの費用がかかるのか不動産会社や土地の所有者に確認しておきましょう。
ポイント⑥：前面道路のインフラ整備状況
インフラとは、電気・上下水道・ガス・インターネットなど、私たちが日々の生活を送るうえで欠かせない基盤のことです。土地の前面道路にこのようなインフラが整備されていない場合は、新たに電気や水道などを引き込む大掛かりな工事が必要になるため、追加料金が発生してしまうことも。とくに山林付近の土地や旗竿地などは、インフラの引き込みができるかどうか、事前に確認しておきましょう。
ポイント⑦：境界杭の有無
境界杭とは、隣地や道路との境界線を示すための印です。土地を購入するときに、隣地の所有者とともに境界を確定していないと、後々のトラブルのもとになりかねません。境界杭がない場合には、「境界確定測量」を実施しておくことが重要です。
ただし、境界確定測量には費用が発生するため、土地の所有者や不動産会社に相談して、費用をどちらが負担するか事前に確認しておくことをおすすめします。
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2022.01.27
