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土地選びのポイント分譲地の「地盤改良工事」は必要？購入前にチェックしておく3つのポイント
住宅を建てる際には、地盤の状態によって「地盤改良工事」が必要になる場合があります。地盤改良工事とは、建物を建築する基盤となる土地を整えて補強する工事のことです。
分譲地として販売されている土地の場合、「分譲地なのだから、不動産会社があらかじめ家を建てられる状態にしてくれているのでは？」と思いがちですが、実はそうではないケースもあります。
今回は、分譲地における地盤改良工事の必要性や費用相場、購入する前のチェックポイントなどを解説します。これから土地探しを始める方は、思わぬ予算オーバーにならないように地盤改良工事の仕組みを確認しておきましょう。
分譲地の「地盤改良工事」は必要？
宅地用に販売されている分譲地でも、地盤調査の結果によっては地盤改良工事が必要です。
一見するときれいに整備された分譲地に見えても、実は地盤が弱く「建物の不同沈下」、自然災害による「液状化」のリスクが潜んでいる場合があります。
▼地盤が弱い（軟弱地盤）によるリスク
| リスク | 現象 | 建物への影響 |
|---|---|---|
| 不同沈下 | 地盤の一部が不均一に沈み込む | 建物の傾き、基礎や外壁のひび割れ、ドアや窓の開閉不良など |
| 液状化 | 地震によって地中にある砂の粒同士がばらばらになり、泥水のようになる | 建物の沈下や傾き、地盤の変形など |
特に、元々の土地が田んぼだったり、近隣に河川や水田があったりする土地の場合には、地盤改良工事が必要になるケースが珍しくありません。また、同じ分譲地内であっても、地盤改良工事が必要な区画と不必要な区画に分かれることもあります。
その分譲地で地盤改良工事が必要になるかどうかは、地盤調査を行ってみないと分かりません。一般的に地盤調査は、分譲地を購入してから住宅の設計プランがおおよそ固まった時期に実施されます。工務店やハウスメーカー、または地盤調査の専門会社へ調査依頼を行い、地盤改良が必要かどうか判断が行われます。
分譲地の購入前に「地盤調査」は実施できる？
土地の地盤調査は、売買契約を済ませて建築プランがある程度決まった段階で実施されることが一般的です。その理由としては、以下の2点が挙げられます。
- 他者が所有する土地を許可なく調査することができない
- 基礎を組む位置や建物の重量に合わせて調査する必要がある
一戸建て住宅の地盤調査では、地中に棒状の器具を重さをかけながら回転させて貫入し、回転数や貫入速度などをもとに地盤の強度を判定する「スクリューウエイト貫入試験方法（SWS試験）」が採用されます。地中に器具を差し込む必要があるため、購入前に実施することは認められないケースが多くあります。
また、建築プランが未定の段階では、基礎の位置や建物の重さのバランスなどが分からず、地盤調査が必要なポイントを正確に決められません。そのため、住宅の配置図や間取りが決まってから実施されます。
▼地盤調査と地盤改良工事を行うタイミング
- 土地・住宅プランの検討
- 土地の契約
- 地盤調査
- 調査結果の確認
- 必要に応じて地盤改良工事の実施
- 住宅の基礎工事開始
地盤改良工事にかかる費用
地盤改良工事にかかる費用の目安は、数十万円～200万円です。費用については、採用する地盤改良工法や軟弱地盤の深さ、改良が必要な範囲などによって大きく異なります。
地盤改良工事の費用は、一般的には土地を購入する買い主が負担するケースが多く見られます。ただし、「建築条件付き土地」として販売されている分譲地では、地盤改良工事の費用負担の考え方が異なる場合もあります。建築会社や契約内容によって異なるため、事前に確認しておくと安心です。
建築条件付き土地とは？
土地を購入して一定の期間内（通常3ヶ月）に、売主または売主が指定する建築会社（工務店やハウスメーカー等）と建築請負契約を締結して、家を建てることを前提とした土地のこと。
分譲地を購入する前にチェックしておくポイント
分譲地だからといって地盤改良工事の可能性を視野に入れず安易に土地の契約をすると、思わぬ予算オーバーを招いてしまう可能性があります。後悔しないために、以下のポイントをチェックしておきましょう。
ポイント①その土地に昔何があったか
地盤改良工事が必要かどうかを確認する方法の一つが「過去の土地の状態を調べる」ことです。元の土地が田んぼや川の跡地、埋立地だった場合には、地盤が弱い可能性が高く、地盤改良工事が必要になることがあります。
▼過去の土地の状態を調べる方法
- 現在の土地登記簿の地目（宅地、田、畑、山林など）を見る
- 法務局で閉鎖登記簿・旧土地台帳を取得する
- 図書館や自治体ホームページなどで過去の住宅地図を見る など
法務局では、過去に分筆・合筆された土地の履歴や、過去に存在した建物の登記など、現行の土地登記簿には記載されていない地歴を遡って確認できます。
ただし、過去の土地の状態だけで地盤の強さを判断することはできません。最終的には地盤調査の結果によって判断されます。
ポイント②ハザードマップの液状化リスク
自治体が公開している「ハザードマップ（防災地図）」も、その土地の災害リスクを確認するための重要なツールです。
国土交通省のハザードマップには、「液状化リスクマップ」が掲載されており、大地震が生じた際に地盤が緩むリスクを地図上で確認できるようになっています。
奈良県でも、地域ごとのハザードマップが公開されており、「洪水浸水想定区域」や「土砂災害警戒区域」「盛土造成地」などを確認することが可能です。
ポイント③地盤調査と地盤改良工事にかかる費用
建築条件付きの分譲地の中には、地盤調査や地盤改良工事の費用を建築会社が負担するケースもあります。費用負担は建築会社や契約内容によって異なるため、事前に確認しておくと安心です。
また、住宅を建てる際には、土地や建物以外にも外構費用や諸経費など、さまざまな費用が発生します。地盤改良工事が必要になると、数十万円～数百万円の費用が追加でかかる場合があるほか、地盤の状態によっては基礎の補強などが必要となり、建築コストが増加することもあります。
土地価格だけで判断するのではなく、地盤調査や地盤改良工事にかかる費用も含めたトータルコストを考え、余裕を持った予算計画を立てることが大切です。
地盤調査・地盤改良工事の費用負担なし！マルマインハウスの分譲地プロジェクト
分譲地を購入するとき、地盤調査の結果によっては地盤改良工事が必要になります。調査や工事にかかる費用は土地の買主が負担することが多いため、トータルコストに影響します。
「大きな追加コストが発生すると予算的に厳しい…」「今考えている予算内で家を建てたい」という方にとって、地盤の状態は大きな不安となるのではないでしょうか。
そのような方におすすめしたいのが、マルマインハウスの分譲地プロジェクト（土地付き注文住宅）です。土地の造成工事から自社で行っているため、地盤調査費はもちろん地盤改良工事が必要になった場合もお客様が費用を負担することはありません。
また、外観・外構は分譲地ごとに統一性を持たせている部分もありますが、間取り・デザイン・設備などは注文住宅と同じように自由にお選びいただけるため、ご家族のこだわりを叶えられることが魅力です。
予算計画の立てやすさ・注文住宅の自由度の高い設計を兼ね備えた「土地付き注文住宅」という新たな選択を視野に入れてみてはいかがでしょうか。
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2026.07.02
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