ブログ
お金に関して分譲地の購入に仲介手数料はかかる？取引形態の調べ方や費用の目安を解説
マイホームの新築に向けて土地探しを始めるなかで、事前に確認しておきたい費用といえるのが「仲介手数料」です。
「分譲地には仲介手数料がかからないと聞いたけど、本当なの？」
「土地の資料に仲介手数料が記載されている場合とそうでない場合があるのはなぜ？」
など、仲介手数料の仕組みについて疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。
今回は、仲介手数料の基本的な仕組みから、分譲地における取引形態の調べ方、土地を購入する際の費用の目安について分かりやすく解説します。
仲介手数料の仕組み
仲介手数料とは、不動産の売買や賃貸契約において、買主と売主（または借主・貸主）の間に入って取引の仲介を行った不動産会社に支払う手数料のことです。
仲介手数料の基本的な仕組みは、以下のとおりです。
▼仲介手数料の仕組み
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象となる不動産取引 |
|
| 支払いが発生する条件 | 契約を締結して取引が成立したとき |
| 支払うタイミング | 契約の締結時・引き渡し時の2回に分けて支払うことが一般的 |
| 仲介手数料の上限 | 売買契約の場合、取引価格によって手数料率の上限が定められている（宅地建物取引業法に基づく） |
不動産の取引契約が成立した場合のみ、仲介を依頼した不動産会社への成功報酬として支払いが発生します。「土地探しの相談をする」「売り出し中の土地の紹介を受ける」「住宅ローンの事前審査を通す」などを依頼するだけでは、仲介手数料は発生しません。
分譲地にも仲介手数料はかかる？発生しないケースとは
「分譲地」として売り出されている土地の購入においては、売買契約の取引形態によって仲介手数料が発生するかどうかが変わります。
▼分譲地における仲介手数料の扱い
| 発生するケース | 発生しないケース |
|---|---|
|
|
買主と売主（土地の所有者）の間に不動産会社が入って売買契約を結ぶ場合には、仲介手数料が発生します。1つの不動産会社が売主と買主の双方を仲介するケース（両手仲介）と、売主と買主で別々の不動産会社が仲介するケース（片手仲介）が存在します。
一方、土地を所有する住宅メーカーや不動産会社が自ら分譲地を販売している場合には、買主と売主が直接売買契約を交わすことになります。このケースでは、間に入って仲介する不動産会社はいないため、仲介手数料は発生しません。
※不動産の売却にあたって、売主や買主が不動産会社に仲介を依頼する場合に締結する契約。
土地の売買における仲介手数料の上限と計算方法
不動産売買の仲介手数料は、宅地建物取引業法に基づいて上限が定められており、「取引価格に一定の料率をかけた金額以下」に設定されます。
売買価格の区分1～3ごとに3段階に分け、一定の料率をかけて算出します。
▼仲介手数料の上限額と速算式
| 区分 | 売買価格 | 仲介手数料の上限 | 速算式 |
|---|---|---|---|
| 1 | 200万円以下の部分 | 売買価格の5％+消費税 | 売買価格×5.5% |
| 2 | 200万円超～400万円以下部分 | 売買価格の4％+消費税 | 売買価格×4.4％+2.2万円 |
| 3 | 400万超の部分 | 売買価格の3％+消費税 | 売買価格×3.3％+6.6万円 |
※土地には消費税がかからないため、売買価格は税抜きで計算する
例えば、2,000万円の土地を購入する場合、仲介手数料の上限は速算式を使うと、
2,000万円 × 3.3％ + 6.6万円 ＝ 72万6,000円（税込み）
となります。
原則の計算では、売買価格を3つの区分に分け、それぞれの料率で計算します。
▼2,000万円の土地の場合
200万円以下の部分
200万円 × 5％ ＝ 10万円
10万円 × 1.1 ＝ 11万円（税込）
200万円超～400万円以下の部分
（400万円－200万円）× 4％ ＝ 8万円
8万円 × 1.1 ＝ 8.8万円（税込）
400万円超の部分
（2,000万円－400万円）× 3％ ＝ 48万円
48万円 × 1.1 ＝ 52.8万円（税込）
合計：11万円＋8.8万円＋52.8万円＝72万6,000円（税込）
このように、3つの区分に分けて計算した場合も、速算式を使った場合も同じ金額になります。
▼売買価格ごとの仲介手数料の早見表
| 土地の購入価格（税抜） | 仲介手数料（税込） |
|---|---|
| 1,000万円 | 39万6,000円 |
| 1,500万円 | 56万1,000円 |
| 2,000万円 | 72万6,000円 |
| 2,500万円 | 89万1,000円 |
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
なお、2024年7月の法改正により、不動産の売買価格が800万円以下の低廉な空き家などは、仲介手数料の上限が30万円（税込33万円）になる特例措置が設けられています。
出典：国土交通省『＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ』
分譲地の取引形態はどう調べる？チェックしたい項目
購入したい分譲地が見つかったら、仲介手数料が必要な取引形態かどうか確認しておくことが大切です。土地の価格が高くなるほど支払う仲介手数料も増えるため、余裕をもってマイホームの資金を用意する必要があります。
▼分譲地の取引形態を確認できるもの
- 不動産広告・チラシ
- 不動産ポータルサイト
- 分譲地のパンフレット など
宅建業法では、不動産の取引形態は「取引態様」と呼ばれます。取引態様の項目に「媒介」や「仲介」と記載されている場合には、基本的には仲介手数料が発生します。
調べても分からない場合は、不動産会社や住宅メーカーに問い合わせて仲介手数料がかかるかどうか聞いておくと安心です。
マルマインハウスの「分譲地プロジェクト」は仲介手数料ゼロ
マルマインハウスでは、土地と建物がセットになった「分譲地プロジェクト（建築条件付き土地）」を提供しています。宅地造成から住宅建築まで自社による一貫体制で、スムーズに家づくりを進められます。
不動産会社を介さない自社販売のため、仲介手数料は発生しません。その分の予算を住宅のデザインや仕様のグレードアップに充てられます。
▼分譲地プロジェクトの魅力
- 注文住宅と同じように仕様・性能・デザイン・間取りは自由に選べる
- 外観・外構デザインに統一感を持たせた美しい街並みで暮らせる
- 地盤調査や地盤改良工事による追加費用のリスクを防げる
- 自然環境と利便性を兼ね備えた奈良の人気エリアで分譲中
「コストを抑えつつ、理想の家づくりを叶えたい」「奈良エリアで住環境のよい分譲地を探している」という方は、ぜひ選択肢の一つに取り入れてみてください。
共働きや在宅ワークなど、現代の生活リズムに寄り添う家づくりをテーマにしたコンセプトハウス『＋Time（プラスタイム）』の購入相談も承っております。現地でじっくり体験いただける内覧会も実施しているので、ぜひご来場ください。
2026.08.27
- Tag
