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お金に関して賃貸or持ち家、どちらがいい？将来の生活を見据えた住まい計画が大切！

「そろそろマイホームを」と考えてはいるものの、住宅価格の高騰や金利の上昇といったニュースを見るたびに「今は買い時ではないのでは？」と踏みとどまっている方も多いのではないでしょうか。

その一方で、「このままずっと賃貸でよいのだろうか」「毎月の家賃をローン返済に充てたほうが良いのでは？」と悩む方も少なくありません。

賃貸と持ち家には、それぞれメリット・デメリットが存在します。後悔しないために、どちらが自分たちに適した選択なのか慎重に判断することが大切です。

今回は、賃貸住宅と持ち家のメリット・デメリットを解説します。生涯にわたって賃貸住宅に住み続ける場合と、持ち家を購入する場合の将来的な住居費の比較もまとめました。

賃貸物件に住み続けるメリット・デメリット

賃貸住宅には、持ち家にはない柔軟性がある点が大きなメリットといえる一方で、老後の住まいに対する不安が残ります。

まずは、ずっと賃貸物件に住み続ける場合のメリット・デメリットを解説します。

賃貸住宅のメリット

賃貸住宅の主なメリットには、以下が挙げられます。

▼メリット

ライフステージに合わせて柔軟に住み替えができる
収入に見合う家賃設定の物件を選べる
設備交換や修理などは基本的に自己負担がない（※）
固定資産税・都市計画税の支払いが不要

賃貸住宅の場合、家族構成やライフスタイルの変化、転職などのさまざまな事情に合わせて、柔軟に住み替えられることが大きなメリットです。

「子どもが増えたから間取り数の多い物件に引越しする」

「在宅勤務の仕事に転職したから、都市部から離れた広く・安い物件に引越しする」

「出産後の職場復帰で収入が増えたから、より好条件の物件に引越しする」

といったように住み替えることが可能です。

また、毎月の家賃と別に「管理費・共益費」を家主または管理会社に支払っているため、住宅設備の修繕にかかった費用を自己負担（※）しなくて済みます。共有部の清掃や建物の点検・大規模修繕の費用も、家主または管理会社が対応します。

不動産の所有者に課せられる「固定資産税」や「都市計画税」の支払いも発生しないため、まとまった金額の出費を抑えられます。

（※）修繕の原因が入居者の故意・過失による場合、入居者の自己負担になることがあります。

賃貸住宅のデメリット

賃貸住宅に住み続けるデメリットは、以下のとおりです。

▼デメリット

内装・間取り・設備などを自由に決められない
定年退職後も家賃の支払いが一生続く
不動産を資産として子どもや親族に残せない
高齢になると賃貸契約が難しくなる可能性がある

賃貸住宅の場合、自分たちで間取りや内装デザイン、住宅設備などの改修を行うことが認められないケースがほとんどです。「理想の住まいを叶えられるかどうか」という点では、持ち家と比べて満足度が低くなります。

また、家賃の支払いが生涯続くことは、賃貸住宅の大きな不安の一つです。定年して年金暮らしになったときや、家計を支えていた家族に万が一のことがあり働けなくなったときに、「今の家賃を払い続けられなくなる」リスクがあります。

さらに、家賃を支払い続けても自己資産になることはないため、不動産の相続によって子どもや親族に資産を残すことができません。さらに高齢になった際には、賃貸契約の審査が厳しくなり、希望の物件を借りにくくなるケースがあります。

マイホームを購入するメリット・デメリット

賃貸と比べて住環境の満足度と安心感を得られるのが、「持ち家」ならではの魅力です。しかし、住宅ローンの返済や維持費が負担となるケースがあります。

ここからは、マイホームを購入するメリット・デメリットを解説します。

持ち家のメリット

持ち家は、不動産を所有することによる老後の安心感を手に入れられることや、家族が理想とする住環境を実現しやすいことが大きなメリットです。

▼メリット

内装・間取り・設備などにこだわりを反映できる
住宅ローンを完済すると、老後の住居費の負担を抑えられる
不動産を資産として子どもや親族へ残すことができる
団体信用生命保険（団信）の加入による安心が得られる

マイホームを注文住宅で建てる場合には、予算に合わせて内装デザインや間取り、住宅設備を自分好みに設計できるため、愛着や誇りのある住まいを実現できます。家族構成やライフスタイルの変化に応じて、リフォーム・リノベーションを行うことも可能です。

また、住宅ローンを完済したあとは、月々の住居費を支払う負担が軽減されるため、定年退職で収入が減っても安定した暮らしを維持できます。将来的に子どもに不動産の資産を残せることもメリットといえます。

さらに、住宅ローンの契約にあたっては、「団体信用生命保険（団信）」への加入が必須（フラット35を除く）です。契約者に万が一のことがあった際に、家族に返済義務が残らないことは大きな安心といえるでしょう。

関連記事: もしもに備えて。住宅ローンの「団体信用生命保険（団信）」の仕組みを知ろう

持ち家のデメリット

持ち家のデメリットといえるのは、以下の点です。

▼デメリット

賃貸住宅に比べて引越しのハードルが高くなる
修繕・メンテナンス費用が自己負担になる
変動金利型の住宅ローンの場合は金利上昇のリスクがある
固定資産税・都市計画税がかかる

持ち家は、賃貸のように気軽に引越すことができません。家を建てるエリアや間取りなど、将来を見据えて慎重に検討することが大切です。外壁や屋根の修繕、住宅設備の交換、定期的なメンテナンスなどの費用も、自己負担になります。

また、変動金利型の住宅ローンを契約する場合、返済期間中に金利が上昇して毎月の返済負担が増えてしまうリスクがあります。住宅ローンの返済とは別に、不動産に対する固定資産税・都市計画税の支払いが発生することも想定しておかなければなりません。

【賃貸or持ち家】トータルの住居費を比較してみよう

賃貸と持ち家では、トータルの住居費にどのような違いがあるのでしょうか。

30代の家族（夫婦＋子ども1人の平均年収世帯）を想定して、35歳から85歳まで50年間にわたって住み続けた場合の概算コストを比較します。

※実際の住居費や条件によって異なります。

▼シミュレーションの条件

賃貸	持ち家
物件家賃（管理費・共益費を含む）・物件A（現役時）：約13万円・物件B（老後）：約8万円 ※定年後にコンパクトな賃貸物件へ転居	・住宅購入価格：4,500万円（土地代1,500万円＋建築費3,000万円）・頭金・ボーナス払いなし・35年ローン・金利1.9％（全期間固定）・都市計画税なし（市街化区域外）

▼住居費のトータル概算コスト

	賃貸	持ち家
購入時の諸費用	物件A：約6.5万円物件B：約4万円（※1）仲介手数料	諸費用：約120万円
毎月の住居費	35歳～64歳：13万円 65歳～85歳：8万円	35歳から70歳：約14.7万円
修繕・メンテナンス費	0円	約500万円
その他諸費用	更新費用物件A：総額195万円物件B：総額80万円（2年ごとに家賃1ヶ月分を想定）	固定資産税（※2）年間約10～15万円
住宅ローン控除	適用外	13年間合計：約290万円（ZEH水準省エネ住宅を想定）
50年間の総コスト	▼物件A（現役時） 6.5万円+195万円+（13万円×12ヶ月）×30年間＝約4,881万円 ▼物件B（老後） 4万円+80万円+（8万円×12ヶ月）×20年間＝約2,004万円 ▼合計 4,881万円+2,004万円＝約6,885万円	▼住宅ローンの返済額（14.7万円×12ヶ月）×35年－290万円＝約5,884万円 ▼諸費用の総額 120万円+500万円＝620万円 ▼固定資産税の目安（35年間）約360万円 ▼合計 5,884万円+620万円+360万円＝約6,864万円

（※1）一般的には家賃の0.5カ月から1カ月分に消費税が加算。上限は１カ月分+消費税

（※2）築年数20～25年程度で新築時の約20%（最低水準）に評価額が下がり、それ以降は一定となります。

今回のシミュレーション（概算）では、トータルの住居費の差は数十万円ほどとなり、どちらを選んでも総コストはほぼ変わらないという結果になりました。

このように賃貸と持ち家では、長く住み続けた場合のトータルの住居費があまり変わらないケースがありますが、家の条件や経済状況によって結果は大きく異なります。また、今回のシミュレーションでは老後にコンパクトな賃貸住宅へ住み替えることを想定していますが、実際には年齢や状況によって賃貸住宅の入居条件は異なります。将来も希望どおりに住み替えられるとは限らない点も考慮しておくと安心です。

経済的なメリットだけでなく、家族構成やライフプラン、老後の貯蓄状況などによって適している選択は変わることを理解しておくことが重要です。