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お金に関して住宅ローンの事前審査・本審査のフローとは。スムーズに進めるためのポイント
マイホームの購入にあたって住宅ローンを契約する際には、金融機関が「借主に返済能力があるか」「購入物件の担保価値はどれくらいか」などを確認するための審査が行われます。
住宅ローンの契約までスムーズに手続きを進めるには、審査のフローや必要な準備について理解を深めておくことが大切です。
今回は、住宅ローンを借りるときの審査の流れと申込みの手続きについて解説します。これからマイホームの準備を進める方は、ぜひ参考にしてください。
住宅ローンの審査は2回
住宅ローンの審査は、「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2回にわたって行われます。
▼住宅ローンの事前審査と本審査
| 事前審査 | 本審査 | |
|---|---|---|
| 概要 | 本契約の前に行われる簡易的な審査 | 融資実行の最終判断をする詳細な審査 |
| 目的 | 本審査を受ける資格や本審査通過の見込みがあるか確認する | 申込者の返済能力や物件の担保価値を最終確認して、融資の可否を見極める |
事前審査では、申込者が住宅ローンを借りられるかどうか、借入資格や本審査の見込みを確認する目的があります。なぜ事前審査を挟むのかというと「住宅ローンの契約タイミング」が関係しています。
住宅ローンの契約は、不動産売買契約や建築請負契約を結んだ後に行います。このとき万が一審査に落ちてしまうと、取引相手に対する支払いができず契約を解除しなければならなくなるため、当事者双方にとって大きなリスクとなります。
このようなリスクを避けるために、マイホームを購入・建築する目途が立った段階で事前審査を行い、通過してから売買契約や建築請負契約を結ぶ仕組みがあります。無事に事前審査に通過できた場合のみ、本審査を受けることが可能です。
事前審査・本審査・契約までのフロー
住宅ローンの契約を結ぶまでの基本的なフローは、以下のとおりです。
- 事前審査の申込み
- 売買契約や建築請負契約の締結
- 本審査の申込み
- 住宅ローンの契約
スムーズに手続きを進められるように、各ステップで必要な書類を準備しておくと安心です。ここからは、それぞれの手続きについて詳しく解説します。
ステップ1.事前審査の申込み
住宅ローンを契約したい金融機関を選び、事前審査を申し込みます。
事前審査を申し込むタイミングは、「購入したい土地や物件の目途が立ったとき」「注文住宅で建築費の概算が分かったとき」などです。
金融機関のWebサイトにあるインターネット申込フォームや、不動産会社の窓口を通じて申し込みを行うことが可能です。審査に要する期間は「3〜5営業日程度」となり、オンラインの場合は即日結果が明らかになる場合もあります。
▼必要書類・準備物
- 本人確認書類（運転免許証、健康保険資格情報（マイナポータルより）などの写し）
- 収入証明書（源泉徴収票、確定申告書 など）
- 物件の資料（広告、パンフレットなど）
- ハウスメーカーや工務店が作成した建築費の概算見積書（注文住宅の場合）
- ほかの借入に関する返済予定表 など
※ 金融機関によっては、住民票の写しなどの提出を求められる場合があります。
なお、事前審査に通過したからといって「本審査を必ず受けなければならない」というルールはなく、別の金融機関で再度事前審査の申込みを行うことも可能です。
ステップ2.売買契約や建築請負契約の締結
住宅ローンの事前審査に通過したら、不動産売買契約や建築請負契約を締結します。
土地を購入して注文住宅を建てる場合には、基本的に土地探しと住宅会社探しを並行して行い、土地の条件や希望する間取り・建物計画を確認したうえで、土地の売買契約と建築請負契約を進めることが一般的です。しかし、「先に土地を押さえておきたい」というケースもあります。
このとき、土地を購入する段階で住宅ローンを組むことはできません。住宅ローンは、土地と建物のセットで担保価値を審査するため、「土地を購入したいけれど、まだ建築会社が決まっていない」という状態では、住宅ローンの本審査は受けられなくなります。
▼必要書類・準備物
- 実印
【自身で事前審査をした場合】 - 本人確認書類（運転免許証、健康保険資格情報（マイナポータルより）など
- 住宅ローン事前審査の承認通知書 など
※ 必要な書類は、契約内容や不動産会社・住宅会社によって異なります。
また、住宅ローンの融資実行は、「契約締結の時点」ではなく「住宅が完成して引き渡しを受けた時点」からスタートすることに注意が必要です。土地を先に購入する際は、土地代金を自己資金で支払うか、「つなぎ融資」や「土地先行融資（分割融資）」を活用します。
ステップ3.本審査の申込み
不動産売買契約や建築請負契約を締結したら、事前審査を通過した金融機関で住宅ローンの本審査を申し込みます。
本審査は、住宅ローンの契約可否に関する最終判断になります。申込者の年収や就労状況、物件の担保価値、健康状態などの詳細な情報を基に入念な審査が行われるため、1週間程度（5～10営業日）かかることが一般的です。
▼必要書類・準備物
- 本人確認書類（運転免許証、健康保険資格情報（マイナポータルより）などの写し）
- 住民票の写し
- 収入証明書（源泉徴収票、確定申告書など）
- 公的な収入に関する書類（住民税決定通知書 or 所得証明書 or 課税証明書、納税証明書）
- ほかの借入に関する返済予定表
- 職歴書（勤続年数が短い場合）
- 物件情報（土地や建物の図面、見積書 など）
- 建築請負契約書、不動産売買契約書、重要事項説明書
- 健康告知書類、健康診断の書類 など
※ 金融機関や契約内容によって、他にも必要な書類があります。
なお、事前審査に通過した場合であっても、本審査に落ちる可能性があることを知っておく必要があります。
本審査では、事前審査よりも詳細な確認が行われるため、申告内容や提出書類、物件に関する内容などを含めて総合的に判断されます。
また、事前審査後は、新たな借入（自動車ローン・カードローン・リボ払いなど）や、転職・退職など収入状況に影響する変化が生じないよう注意しておきましょう。
ステップ4.住宅ローンの契約締結
本審査に通過したら金融機関と住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を締結します。
契約者本人が金融機関に出向き、融資条件に関する重要事項の説明を受けたのち、契約書への署名捺印を行います。夫婦でペアローンを組む場合は、両者の出席が求められます。
住宅ローンの契約日から融資実行日までには約1週間の準備期間が発生するため、住宅の引き渡し日から逆算してスケジュールの調整を行います。
▼必要書類・準備物
- 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
- 住民票の写し
- 実印
- 印鑑登録証明書
- 返済口座の通帳、銀行印
- 収入印紙（電子契約の場合は不要）
- 建築請負契約書、不動産売買契約書など
※ 必要書類は金融機関によって異なる場合があります。
ステップ5.住宅ローンの融資実行
住宅ローンの契約締結後、1週間程度の準備期間を設けて融資が実行されます。
融資の実行は、原則として売買の決済や住宅の引き渡しと同日になります。金融機関から融資金が口座に振り込まれたあと、当日に売主や住宅会社へ残代金を一括で支払う仕組みとなっています。
また、不動産の引渡しおよび住宅ローン融資の当日には、残代金の支払いだけでなく、不動産の所有権移転の登記や住宅ローンの抵当権設定の登記に関する手続きもあわせて行われます。
もしも住宅ローンの審査に落ちてしまったら
住宅ローンの審査に落ちてしまった場合には、以下のような選択肢が考えられます。
▼住宅ローンの審査に落ちた場合の対応
- 借入条件を変えて再審査を申込む
- ほかの金融機関で審査を申込む
自己資金を増やして借入金額を下げたり、返済期間を見直したりして借入条件を変えることで、審査に通過する可能性があります。金融機関によって審査の基準が異なるため、金融機関を変えることで審査に通るケースもあります。
また、不動産売買契約や建築請負契約の締結後に本審査に落ちてしまい、契約解除が必要になった場合に備えて「住宅ローン特約」をつけておくことも重要です。
住宅ローン特約をつけることで、本審査に通らなかった場合に不動産売買契約や建築請負契約を白紙に戻し、手付金の払い戻しを受けることができます。
住宅ローンを申し込むときのポイント
住宅ローンの審査をスムーズに進めるためのポイントには、以下が挙げられます。
▼ポイント
- 必要書類を早めに準備する
- 余裕をもって事前審査を申し込んでおく
- 事前審査を申し込む金融機関は事前に比較・検討しておく
事前審査から本審査を申し込むまでの各フローで、用意する書類が異なります。書類の不足や不備が発生すると手続きに時間がかかる場合があるため、住民票や印鑑登録証明書、源泉徴収票などは早めに手配しておくとよいでしょう。
また、土地探しや住宅会社との打ち合わせと並行して事前審査を申し込んでおくことで、借入可能額の目安が分かり、土地や建物にかける予算を具体的に検討しやすくなります。
なお、事前審査は複数の金融機関へ申し込むことも可能です。ただし、申込みの履歴は信用情報機関に記録されるため、金利や借入条件などを比較したうえで、事前に金融機関をある程度絞って申し込むようにしましょう。本審査へ進まない場合は取り下げる必要があるということも覚えておくと良いでしょう。
住宅ローンを利用する場合は余裕を持った事前準備を
住宅ローンの契約には、事前審査と本審査の両方に通過することが必要です。事前審査に落ちると本審査を受けられなくなり、別の金融機関や借入条件を変えて再審査を行う必要があるため、余裕をもって住宅ローンの申込みを行うことが重要です。
「自分は住宅ローンをいくらまで借りられるのか」「審査に通るのか不安がある」という方は、マルマインハウスまでご相談ください。住宅プランの設計と並行しつつ、適正な予算設定や住宅ローンの手続きをサポートいたします。
こちらから住宅ローンのシミュレーションが可能です。マイホームの準備を始める方は、ぜひお試しください。
2026.06.18
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