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お金に関して土地購入のための住宅ローン「分割融資」とは？つなぎ融資との違いも解説
注文住宅を建てるときには、土地購入から建物完成まで段階的な資金が必要となり、まとまったお金を用意しなくてはなりません。
ところが一般的な住宅ローンは、住宅が完成してから融資がスタートします。「完成までに必要になる資金を準備できないのでは…？」と不安な方もいるのではないでしょうか。
そこで利用されているのが、住宅ローンの「分割融資」です。
今回は、分割融資とはどのようなものなのか、またよく混同されがちな「つなぎ融資」との違いについても解説します。
住宅ローン実行までに必要になる支払いとは？
土地を購入して注文住宅を建てる場合、一般的に次の6つの段階で支払いが必要となります。
1.土地の売買契約時：手付金
2.土地購入（決済）時：土地残金
3.建物契約時：手付金
4.建物着工時：着工金
5.建物建築中や上棟時：中間金
6.建物完成時：建物残金
これらの資金をすべて現金で用意できれば問題ありませんが、住宅購入時には住宅ローンを利用する方がほとんどです。しかし、通常の住宅ローンは、住宅が完成するまで融資が受けられません。このように、住宅完成前の必要な資金を補うために活用されているのが「住宅ローンの分割融資」です。
※土地と建物の契約時に支払う手付金は自己資金から現金で用意する金額の為、融資を受けることができないことが多いです。
住宅ローンの「分割融資」とは
住宅ローンが実行されるまでに発生する支払いに対して、複数回に分けて融資を受けることを「分割融資」といいます。
通常の住宅ローンであれば、住宅完成前に融資を受けることはできません。しかし、分割融資を契約することで、土地の購入費用や着工金などの支払いに先行して融資を受けられるようになります。
一般的な金融機関における分割融資では、一定期間内に住宅を建築する条件のもと、土地に抵当権を設定することで、土地購入に必要な資金の先行融資が受けられるようになっています。
ただし、住宅ローンの分割融資はすべての金融機関で受けられるわけではなく、分割の回数や金額、支払いのタイミングなどが異なります。自己資金でどこまで費用を補えるか事前に確認したうえで、支払いのタイミングや回数を決めておくことが重要です。
「つなぎ融資」との違いについて
住宅ローンの実行前に融資を受けられる方法のひとつに「つなぎ融資」があります。つなぎ融資とは、住宅ローンの契約を条件に、融資を実行する前に一時的な借り入れができる融資方法です。
つなぎ融資分の元金については、住宅ローンの借り入れによって一括返済するため、住宅が完成するまでは利子分のみの返済となります。
分割融資と大きく異なる点は、無担保で利用できる点です。分割融資には土地への抵当権の設定が必要ですが、つなぎ融資は抵当権の設定はありません。
ただし、無担保である反面、分割融資よりも金利が高く設定されていることが一般的です。最終的な返済金額にどれほどの差が生じるのかなどを計算したうえで、分割融資とどちらを利用すべきか判断しましょう。
分割融資とつなぎ融資、どちらを選ぶ？
住宅ローンの実行までに資金が足りないとき、分割融資とつなぎ融資のどちらを選べばよいのでしょうか。
分割融資とつなぎ融資のメリット・デメリット
| 分割融資 | つなぎ融資 | |
|---|---|---|
| メリット | ・住宅ローンの金利で借入できる ・融資実行後の返済は元金も含んでいるため、無駄な支払いとは感じない |
・無担保で利用できる ・建物完成までは利息のみの返済 ・登記の必要がない分手数料は安くなる |
| デメリット | ・事務手数料や登記費用が割高 （家が建っていない状態で登記の設定を行うため、優遇を受けられない） ・取扱金融機関が少ない ・先に借りた分のローン返済が始まる為、賃貸の場合は支払いが重なる |
・金利が高い ・つなぎ融資分の利息や手数料など諸費用がかかる ・取扱金融機関が少ない |
分割融資の場合、土地の抵当権の設定が必要になるほか、登記費用や事務手数料などが負担になります。とはいえ、住宅ローンと同じ金利で借り入れができて、トータルのローン返済額にも影響しません。頭金に余裕があり、土地をすでに所有している人に適しています。
一方つなぎ融資は、無担保で借りられる反面、金利が高く、トータルの返済額が高くなる可能性があることに注意が必要です。本融資実行までの期間が長くなればなるほど返済額が増えます。また取り扱いしていない金融機関も多いため、返済額や利息を考慮したうえで、慎重に判断することが重要です。
分割融資の契約時に確認すべきポイント
分割融資の契約内容は、金融機関によって異なります。
契約時に確認しておきたい3つのポイントは以下のとおりです。
1.分割実行の回数
「いつ」「どのタイミングで」「何回の融資」が受けられるのか確認しましょう。金融機関ごとに制限が設けられているため、工務店への支払いのタイミングと、金融機関からの融資のタイミングが一致するかどうかを確認しておく必要があります。
2.適用金利の種類
分割融資で選択できる金利もさまざまです。金融機関によって異なりますが、主に以下のような種類があります。
・融資ごとに、変動金利か固定金利か選択できる
・固定金利は選択できない
・はじめに選択した金利タイプが継続される
選択する金利によって、トータルの返済額が変わる点に注意が必要です。また、融資実行毎に契約を結びなおす場合には、その都度、事務手数料や登記費用などの諸費用がかかることも理解しておきましょう。
3.返済のタイミング
一般的に、住宅ローンの分割融資が実行されたときに、融資分の返済がスタートします。金融機関によっては、住宅完成後にすべての融資が実行されるまでは、利息分のみの返済になるケースもあります。融資実行のタイミングと同様に、返済のタイミングについてもあらかじめ確認しておきましょう。
住宅ローンに関するご相談はマルマインハウスまで
土地を購入して注文住宅を建てるとなると、まとまった資金が必要になります。多くの方が住宅ローンを利用することとなりますが、「頭金や手数料などの資金をどう調達すればよいのか」「どういった返済プランなら家計への負担が少なくなるのか」など、ローンに関する悩みや疑問は尽きません。
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2021.06.10
