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土地選びのポイント土地選びで失敗しないために。追加費用や建築制限の注意点
「憧れの内装デザインにしたい」「吹き抜けリビングで家族団らんがしたい」など、マイホームについて考えると家族の夢が広がりますよね。デザインや間取りなど自由に選択できる注文住宅なら、なおさらです。
しかし、理想の家を手に入れるためにまず重要となるのが「土地選び」です。法的な制限だけでなく、土地の形状や周辺環境なども考慮して選ぶ必要があります。
「追加費用が発生して予算がオーバーした」「建築制限があり理想どおりの家が建てられなかった…」といったトラブルを防ぐために、土地選びは慎重に行うことが大切です。
そこで今回は、土地選びで失敗しないためにチェックしておきたいポイントについてご紹介します。これから土地探しを始める方は、ぜひ参考にしてみてください。
土地選びの基本
家を建てるための土地を選ぶときに重要なのが「優先順位を決める」ことです。
ご家族さまが理想とする場所や駅からの距離、周辺環境、広さ、価格などの希望をすべて兼ね備えた土地を見つけることは、現実的ではありません。
「絶対に譲れないポイントは何か」「どこまでなら妥協できるのか」など、ご家族で話し合って優先順位を決めておくことが重要です。優先順位を決めておくことで、候補となる土地が見つかりやすくなるほか、迷った際に取捨選択しやすくなります。
また、どうしても譲れない部分以外は、条件を絞りすぎないこともポイントです。希望条件に柔軟性を持たせることによって、選択肢が広がることもあります。
土地選びのポイントについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。
追加費用や建築制限が発生するケースとは？土地を選ぶときのチェックポイント
土地を選ぶときには、その土地の形状や周辺環境などについても確認しておく必要があります。ここでは、土地選びの際にチェックしておきたいポイントをご紹介します。
①地盤改良の必要性
地盤が弱い土地の場合、改良工事が必要になるケースがあります。
地盤の状態は、家を建てるにあたって非常に重要な要素の一つです。地盤改良の工事には、表層改良や柱状改良、鋼管杭などの工法がありますが、いずれも費用が発生します。地盤の強度によっては、地盤改良に100万を超える予算を充てなければならないこともあります。
また、見た目では問題がなくても、地下に埋蔵物があったり、液状化のリスクがあったりする可能性もあります。土地を購入する前には、地盤調査が行われているか確認しておくことが重要です。
②擁壁の有無やその状態
擁壁とは、崖や盛土などの崩壊を防ぐために造られる壁状の構造物です。高低差のある土地の場合、側面の土崩れを防いで家を守るために擁壁を造ることがあります。
擁壁の高さや面積によって工事費用は大きく変わりますが、数百万円以上かかるケースも。擁壁を造る位置によっては、間取りに制限がかかる場合もあるため注意が必要です。
すでに擁壁がある土地の場合にも、ヒビ割れや変形などの劣化がみられる時には補修工事が必要になります。一般的に、擁壁の耐用年数は約20〜50年だとされています。
また、建築基準法にそぐわない不適格な擁壁の場合には、建築確認申請の許可が下りない可能性があります。検査済証（法令に基づいて擁壁が造られたことを証明する書面）がない場合には、解体や改修が必要になり、費用が発生するケースがあります。
③用途地域と制限
用途地域とは、都市計画法によって、建築できる建物や用途などに制限が設けられている地域のことです。大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つがあり、住居系には8つの用途地域があります。
用途地域の土地では、建ぺい率（敷地に対する建築面積）や容積率（敷地に対する延べ床面積）、建物の高さなどが制限されています。
そのため、希望の広さや間取りが確保できなくなったり、日影制限のある地域では日照に関する考慮が必要になったりと、設計に制約が生まれる可能性があります。
また、風致地区などでは建物の高さだけでなく、外観の色や屋根の形状などに制限がかかることもあります。
土地を購入する前には、用途地域に該当するか否か、また制限の有無について確認しておくことが重要です。
④境界標の有無
隣地との境界標があるかどうかについても、土地の購入前に確認しておきたいポイントの一つです。
境界標とは、隣地との境目を示すためのものです。現地で境界標が見当たらない場合には、法務局で地積測量図を確認して、境界を確認する必要があります。
地積測量図が保管されていない場合には、隣地所有者の立ち会いのもと、境界を確定させる手続きが必要になります。この境界の確定にあたっては、土地家屋調査士に依頼するため、費用が発生します。
とはいえ、隣地との境界線が曖昧なまま建築した場合、隣地所有者とのトラブルにつながりかねないため注意が必要です。
⑤周辺環境
上下水道やガス、電気などインフラの状況についても、調べておく必要があります。
前面道路および敷地内に上下水道やガス管が埋設されていない場合には、新たに引き込み工事が必要になるほか、老朽化している場合には取り換えが必要です。
電気や電話線について、新たに敷地内へ線を引き込む場合は、隣地をまたぐかどうかの確認も必要です。電柱の新設が必要になると、費用が発生することがあります。
また、前面道路についての確認も欠かせません。建築物を建てる敷地は、幅員4mの道路に2m以上接することが建築基準法によって定められています（接道義務）。
道路の幅が4mに満たない場合には、敷地の境界を後退させる“セットバック”が必要になり、住宅を建てられる敷地面積が小さくなる可能性があります。
土地付き注文住宅”という選択肢もあります
希望のエリアや予算、理想の間取りなど、すべてを実現する土地を見つけるのはそう簡単なことではありません。土地探しが難航して、マイホームを手に入れるまでにかなりの時間を要するケースもあります。
また、条件に合う土地が見つかったとしても、地盤改良が必要で予算オーバーしてしまう、用途制限のために十分な広さが確保できないなど、思わぬ落とし穴が見つかることも。
「なるべく早く家を手に入れたい」「土地購入後のリスクを避けたい」といった場合には、土地付き注文住宅を選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。
土地付き注文住宅は、すでに土地整備のための工事が行われているため、土地に関する追加工事が発生することがありません。ご自身で土地探しをする時間や労力も削減できます。
マルヤマの土地付き注文住宅（分譲プロジェクト）では、その土地の特性・特色を活かした街づくりから、理想の暮らしを実現するための家づくりまで、一貫して行います。
街のコンセプトごとに外観・外構についてはある程度統一感を持たせていますが、それ以外の部分については、注文住宅と同様に間取りや設備、デザイン、さらに性能面までご家族さまのご希望が反映された家づくりが可能です。
分譲プロジェクトについて詳しく知りたい、土地購入について相談したいなど、どんなことでもお気軽にお問い合わせください。
2022.12.15
