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土地選びのポイント「古家付き土地」とは。更地との違いや購入する際の注意点
マイホームの建築に向けて土地探しを進めていると、「古家付き土地」という不動産情報を目にすることがあります。
「更地の土地と比較してどうなの？」「中古物件とは何が違うの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
古家付き土地は、注文住宅を建てるための土地として候補の一つになりますが、購入にあたってはいくつか注意点もあります。
今回は、古家付き土地の概要をはじめ、更地や中古住宅との違い、購入を検討する際に知っておきたい注意点について解説します。
古家付き土地（ふるやつきとち）とは
古家付き土地とは、古い家が建った状態の土地を指します。
土地と建物が一緒に売り出されていますが、建物自体に対する資産価値がほとんどないことから、住宅ではなく「土地」として販売されています。
古家付き土地に関する法律上の明確な定義はありませんが、主に以下のような状態の土地を指す傾向があります。
古家付き土地の特徴
- 木造で築年数が20～30年以上経っている
- 建物の老朽化が進んでおり、そのまま居住することが難しい
古家付き土地にある建物については、買主の判断で解体やリフォーム・リノベーションなどを自由に行うことが可能です。
更地や中古住宅との違い
古家付き土地は、更地や中古住宅とは異なる不動産の種別として販売されています。それぞれの違いは、以下のとおりです。
古家付き土地と更地、中古住宅との違い
| 古家付き土地 | 更地 | 中古住宅 | |
|---|---|---|---|
| 売買の対象物 | 土地のみ | 土地のみ | 土地+建物 |
| 土地の状態 | 建物が残っている （庭木や塀なども含む） |
建物がない 借地権（※）が付いていない |
住宅が建っている |
※土地の持ち主から土地を借りる権利のことで、使用に制約がかかる
更地は、土地に建物（住宅・店舗・工場など）を建てることを想定した「宅地」として扱われています。古家付き土地のように既存の建物を解体する必要はありません。
また、古家付き土地の売買では、取引の対象物が「土地のみ」となっており、建物に対する価値の評価は販売価格に含まれません。これに対して中古住宅は、土地と建物の両方が評価され、売買取引の対象になります。
古家付き土地と中古住宅を明確に区分する基準は設けられておらず、築年数や老朽化の状態、居住利用としての可能性などを踏まえて判断されることが一般的です。
古家付き土地を選ぶメリット
古家付き土地を選ぶメリットには、以下が挙げられます。
メリット①土地の価格が相場よりも低くなりやすい
古家付き土地は、周辺の更地の相場よりも低い価格で販売される傾向があります。新しく家を建てようと思うと、古家を解体して更地にする必要があるため、解体費用を見込んで相場よりも低い価格が設定されていることが多くなっています。
また売主のなかには「建物が残った状態で早く売却したい」というニーズがあることも。その場合は、さらに価格交渉に応じてもらえる可能性が高いと考えられます。
「土地の取得費用をできるだけ抑えたい」「更地だけでは希望条件に合う土地が見つからない」という場合には、古家付き土地が選択肢の一つとなるでしょう。
メリット②新築時の間取りをイメージしやすい
古家付き土地では、家が建ったままの状態になっているため、更地と比べて新築時の間取りをイメージしやすいというメリットがあります。
例えば、「どれくらいの広さがあるか」「日当たりや眺望はどうか」「玄関や駐車場の位置はどうするか」などを実際に見ながら確かめることが可能です。
購入後に解体する場合でも、現状の建物を比較しながら間取りの設計を行えることから、理想の住まいを実現しやすくなります。
メリット③リフォーム・リノベーションして住める場合もある
「古家付き土地」として販売されている場合でも、リフォーム・リノベーションすることによってそのまま住める状態のものもあります。
耐震補強や大規模修繕を実施したり、間取りの改修や住宅設備の入れ替えを行うことで、解体工事にかかる費用を削減できます。
ただし、築年数や老朽化の状態によっては居住が難しい場合があるほか、大規模な修繕工事を行うよりも解体してから新築住宅を建築したほうが予算を抑えられるケースもあります。
古家付き土地を購入する際の注意点
古家付き土地について、単に「安いから」という理由で購入すると、思わぬトラブルが発生する可能性があります。購入前に知っておきたい注意点には、以下が挙げられます。
注意点①解体費用は買主負担になる
残された古家を活用しない場合には、建物の解体工事を行うことになります。
この解体費用は買主負担となるため、土地の購入費用を抑えられたとしても、結果的に更地を購入するよりも総額が高くなってしまう可能性があります。
古家の構造や面積、隣家との距離や道路状況、アスベスト使用の有無などによって異なります。また、解体事業者の重機を搬入できない立地にある場合には、職人の「手壊し」による解体となり、さらに費用が高額になる場合もあります。
古家付き土地を購入する前には、複数の解体事業者で見積もりをとり、販売価格と解体工事費用の総予算を確認しておくことが重要です。
注意点②造成工事やインフラ整備が必要になる場合がある
古家の解体後に土地の造成やインフラの整備が必要になることがあります。追加費用が発生する可能性がある工事には、以下が挙げられます。
追加工事の例
- 庭木や池、井戸の撤去
- 地中埋設物（浄化水槽や建築廃材、古い配管等）の撤去
- 給排水管の老朽化による取替工事
地中埋設物は解体工事が始まってから見つかるケースが多いため、思わぬ予算オーバーを招く可能性も考えられます。
注意点③土地の境界が明確でないことがある
築年数が古家付き土地では、かつてあった境界杭や境界標識がなくなっており、敷地の境界が分からなくなっているケースがあります。
境界が分からない状態で購入すると、以下のようなトラブルが起こるリスクがあります
土地の境界に関するトラブル
- 古家の屋根や塀が隣地との境界線を越えていた
- 隣地の売却や相続で所有者が変わり、敷地内に境界があると発覚した など
後々のトラブルを避けるには、過去の地積測量図や登記簿を確認したり、確定測量を実施したりして、隣地との境界線を明確に決めておくことが重要です。
注意点④建築制限が生じる可能性がある
古家付き土地で起こり得るトラブルに「新築時の建築制限」があります。
古くに建てられた住宅では、現行の建築基準法や都市計画法に適合していない住宅も存在します。購入後に解体して新築する場合は、現行の法律に適合させなければなりません。
そのため、「接道義務を満たせずに解体すると家を建てられなくなってしまう」「現在の古家よりも建築できる住宅の面積が小さくなる」といった問題が起きることがあります。
事前に建築会社や工務店に相談して、法的な観点から土地をチェックすることが必要です。
「建築条件付き土地」という選択もある
古家付き土地は、周辺の更地よりも安い価格で購入できるメリットがある一方、解体費用の負担が発生するほか、境界や建築制限などのトラブルが起きるリスクも懸念されます。
土地購入のリスクを避けつつも「できるだけ予算を抑えたい」「注文住宅のように自由な家づくりがしたい」という方には、建築条件付き土地がおすすめです。
建築条件付き土地とは、土地の売買契約後、一定期間内（通常3ヶ月以内）に指定された建築会社で家を建てる条件がついた土地のことです。
建築条件付き土地のメリット
- 造成工事を終えており、予期せぬ追加費用が発生しにくい
- 土地代と建物代を合わせた予算が分かるため、資金計画が立てやすい
- 一定の制約はあるが自由度の高いプランニングできる
- 土地の取得から建物の施工まで一貫して任せられるため、手続きがスムーズ
- 仲介手数料が不要になるケースが多く、建築会社によっては住宅ローンが一本化され諸経費を抑えられる場合も
マイホームの土地探しにつまずいている方は、工務店やハウスメーカーが販売する建築条件付き土地も選択肢に含めてみてはいかがでしょうか。
マルマインハウスの土地分譲プロジェクト（建築条件付き土地）
マルマインハウスでは、奈良エリアで土地分譲プロジェクトを実施しています。
弊社の土地分譲プロジェクトでは、その土地の文化や風土、自然環境などを活かし、街並みと調和する家づくりを行っています。街のランドプランの作成から造成工事、建築まで一貫して手がけております。
住宅の外構・外観は分譲地ごとに統一感を持たせていますが、間取り・デザイン・性能・設備などは注文住宅と同じように自由に選べることが魅力です。整った住環境でこだわりのマイホームを叶えたい方は、お気軽にお問い合わせください。
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2025.12.11
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