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お金に関して「フラット35」と「民間ローン」はどう違う？金利タイプや保証料の仕組みを解説
住宅ローンを選ぶとき、どのような銀行や商品を選ぶべきか、悩まれる方も少なくありません。
選択肢には大きく分けて「フラット35」と「民間ローン」がありますが、両者の違いをあまり理解していないという方もいるのではないでしょうか。
住宅ローンの返済は、暮らし始めてから長期間にわたって続くので、収入や将来のライフプランを考えたうえで自分たちに合ったものを選ぶことが大切です。
そこで今回は、フラット35と民間ローンの違いについて解説します。金利のタイプや保証料の仕組み、メリット・デメリットについてもまとめましたので、住宅ローン選びの参考にしてみてください。
フラット35
フラット35とは、独立行政法人住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して取り扱う住宅ローンのこと。
利用できるのは住宅の取得やリフォームなどの費用に限定されており、投資用物件や土地のみの取得では利用することはできません。借入額は100万～8,000万円以下となり、年収に占める※総返済額の割合にも一定の基準があります。
※総返済額とは・・・自動車や教育ローン、クレジットカードによるキャッシング、分割・リボ払いなどを含む全ての額
年収に占める総返済額の割合
| 年収400万円未満 | 30％以下 |
|---|---|
| 年収400万円以上 | 35％以下 |
金利タイプ
フラット35の金利タイプは、借入時から返済終了までの金利が固定されている「全期間固定」のみとなっています。金利は金融機関によって異なりますが、比較的高めに設定されていることが特徴です。とはいえ、金利がずっと変わらず安定性が高いため、返済額の見通しができて、マネープランが立てやすいという魅力もあります。また、耐震性能や省エネ性などが一定基準を満たした住宅であれば、借入当初の金利が一定期間優遇される「フラット35 S」という商品もあります。
保証料の仕組み
住宅ローンの借り入れに必要になる費用に「保証料」があります。この保証料は、債務者による返済ができなくなった場合に備えて、保証会社に支払う費用です。しかし、フラット35は、この保証料が不要の「融資手数料型」というローンのため、保証料を支払う必要はありません。
メリット・デメリット
フラット35のメリット・デメリットは以下のとおりです。
【メリット】
・借入時点の金利で、完済まで固定される
・保証人や保証料が不要
・ローンの借入審査の基準が緩やか
・年収に対しての返済負担割合を満たしていれば、勤続年数が短くても、年収が低くても問題ない。
・団信への加入が任意のため、健康に不安のある人も借りられる
・繰り上げ返済手数料が無料
【デメリット】
・金利が高い。特に頭金が少ない（1割未満の）場合には金利が高くなる
・市場金利が低下しても、金利は変わらない
・ 購入住宅に対して性能面など一定の基準が設けられているため、基準を満たしていない住宅の場合には借り入れができない
・一部繰り上げ返済の最低金額が高め
全期間固定金利のため資金管理がしやすく、ローンの審査が比較的緩やかなことがメリットとして挙げられます。若い世代で収入が少ない人や勤続年数が短い人、一般的にローン審査が厳しいとされる個人事業主やフリーランスの人でも利用しやすいローンといえます。
また、フラット35の場合では「団体信用生命保険（団信）」への加入が任意です。民間ローンで団信の審査に落ちてしまった場合でも、フラット35であればローンを契約できる可能性もあります。
ただし、フラット35は金利が比較的高めに設定されており、たとえ借り入れてから市場金利が低下していても、借入金利は変わらないという注意点もあります。対象とする住宅にも性能面など一定の基準が設けられているため、住宅の取得時には条件を満たすかどうか確認しておくことが重要です。
民間ローン
民間ローンとは、民間金融機関が融資する住宅ローンのこと。都市銀行や地方銀行、信用金庫などから借り入れを行うもので、「銀行ローン」と呼ばれることもあります。
民間ローンの場合は、金融機関によってさまざまな住宅ローン商品が用意されています。借入条件や金利タイプも異なるため、家計やライフプランに応じて柔軟に選択しやすいのが特徴です。
金利タイプ
民間ローンの金利タイプはさまざまで、主に「変動金利」「期間固定金利」「全期間固定金利」の3つに分類できます。
【変動金利】
定期的に金利が見直され、返済額にも反映される。固定金利より金利が低いが、将来金利が上昇するリスクがある。
【期間固定金利】
3年、5年、10年など返済開始から一定期間は固定金利となり、その後は今の金利で固定金利にするか、変動金利にするかを選択できる。
【全期間固定金利】
借り入れから完済まで金利が一定。変動金利より金利が高めですが、市場金利の影響を受けないため安定性がある。
フラット35は「全期間固定金利」のみですが、民間ローンでは「変動金利」「期間固定金利」が選べます。変動金利は、将来に金利上昇の可能性がありますが、借入期間が短く、借入額も小さい場合にはそのリスクも低くなります。金利が低い分、返済効率が高くなることも魅力のひとつです。
金利プランを選ぶときには、単に金利のみに注目するのではなく、返済期間やローン利用時にかかる諸費用や手数料も含めたトータルの費用で考えるのがポイントです。
保証料の仕組み
民間ローンの場合、保証会社と保証契約を結び、保証料を支払うことが一般的です。また、保証料の支払いがない代わりに、「手数料」の支払いが必要になる商品も多くあります。
保証料が必要になる住宅ローンでは、以下の2つの支払方法を選択できます。借入時の自己資金や返済計画をもとに検討することが重要です。
【外枠方式】
住宅ローン借入の際に、保証会社へ現金一括で支払う方法。契約時の費用負担は大きいが、ローンの総支払額が抑えられる。繰上返済によって返済期間が短くなると、保証料が戻ってくる場合があるが、タイミングによっては手数料との差引きで戻ってこない場合もある。
【内枠方式】
金利に保証料を上乗せする形で、毎月分割するように支払う方法。初期費用が抑えられるので住宅購入時の自己資金が少ない場合におすすめだが、ローンの総支払額は外枠方式よりも高くなる。が、繰上返済で元金が減ると、その後の保証料の支払額も少なくなる。
メリット・デメリット
民間ローンのメリット・デメリットは以下のとおりです。
【メリット】
・さまざまな金利タイプを選択できる
・金利が低い傾向にある
・市場金利が低下すると、金利も安くなる
【デメリット】
・ローンの借入審査の基準が厳しい
・保証料が必要
・ 団信への加入が必須の為、持病のある人は住宅ローンを組めないことも
民間ローンでは、変動金利・期間固定金利・全期間固定金利といったさまざまな金利タイプがあるので、自己資金や将来の収入などの状況に応じて選べるというメリットがあります。
ただし、フラット35よりも審査基準が厳しいという注意点もあります。借入本人の収入や勤続年数などの信用・安定性が重視されるため、ローン審査に不安を抱えている人にとっては不利な場合があります。また、民間ローンの場合は団信への加入が必須とされており、金利に団信保険料が含まれているのが基本です。
「フラット35」と「民間ローン」の違いまとめ
フラット35と民間ローンの違いを以下にまとめました。
| フラット35 | 民間ローン | |
|---|---|---|
|
融資元 |
住宅金融支援機構（窓口は民間金融機関） | 民間金融機関 |
| 金利タイプ | 全期間固定金利型のみ | 変動金利、期間固定金利、全期間固定金利などから選択可 |
| 保証料 | 不要 | 外枠方式、内枠方式 |
| 保証人 | 不要 | 金融機関による |
| 団体信用生命保険 | 任意加入 | 基本的に加入が必須 |
| 審査基準 | 比較的緩やかで審査が通りやすいが、住宅技術に関する独自基準あり | 金融機関によるが、厳しい審査基準あり |
フラット35は、年収や勤続年数などに縛りがないため、民間ローンの審査が通りにくい人も借り入れできる可能性が高まります。
ただし、民間ローンよりも金利が高いため、返済額が大きく、返済期間が長い場合には、民間ローンの固定金利型・変動金利型の住宅ローンを選ぶほうが総支払額を抑えられるケースがあります。
また、借入期間が短く、金利上昇のリスクにも対応できる貯蓄がある場合などには、民間ローンの変動金利を選ぶのがおすすめです。
住宅ローンやお金に関するご相談もマルマインハウスまで
金利タイプや保証料ひとつとっても、「フラット35」と「民間ローン」ではさまざまな違いがあります。住宅ローンを選ぶときには、金利だけでなく、住宅購入時の頭金や貯蓄、将来のライフプラン・マネープランなどを考慮するのがポイントです。
とはいえ、家族に適した住宅ローンの商品や返済プランを考えるのは、なかなか難しいものです。住宅ローンをはじめ、お金の心配や相談事がございましたら、ぜひマルマインハウスをご活用ください。専門知識を持ったスタッフが、ご家族さまの資金計画について親身にサポートいたします。またFP相談も行っておりますので、お気軽にお問合せください。
2021.09.16
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