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お金に関して住宅ローンの変動金利が2026年9月に引き上げ？日銀利上げの動向や利率の変化をチェック

マイホームの購入を計画しているなかで、「住宅ローンの変動金利が上がる」というニュースを目にし、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

これまで超低金利時代が続いていた日本の住宅ローン市場ですが、日本銀行（以下、日銀）による政策金利の引き上げに伴い、金利の動きに大きな変化が見られています。

今回は、政策金利が引き上げられた背景をはじめ、主要金融機関の金利動向、今後の見通し、そして固定金利・変動金利のどちらを選ぶべきかについてわかりやすく解説します。

日銀による政策金利の引き上げについて

住宅ローンの金利動向を理解するうえで欠かせないのが、日銀がコントロールする政策金利の動きです。

これまでの政策金利の推移

日本は2013年から長年にわたり、デフレ脱却と経済活性化を目的として「マイナス金利政策」を含む異次元の金融緩和を続けてきました。

しかし、2024年3月に日銀はマイナス金利政策を解除し、政策金利（誘導目標）を「－0.1%」から「0%〜0.1%程度」へと引き上げました。これは2007年以来、約17年ぶりとなる利上げとなりました。

その後も、物価上昇や賃上げの動向を踏まえ、2024年7月には0.25%程度、2025年1月には0.50%程度、2025年12月には0.75%程度へと段階的な利上げが実施されました。

さらに2026年6月には、中東情勢をめぐる原油高などを背景に予想を超える物価高のリスクを踏まえて追加利上げが決定され、政策金利は年1.0%の水準に達しています。

▼政策金利の推移

年月	金利（誘導目標）	政策内容・経緯
2016年1月～	-0.1%	マイナス金利政策の導入（長期にわたるデフレからの脱却）
2024年3月	0.10%	マイナス金利政策の解除に伴う利上げ（2%の物価安定目標の達成見込み）
2024年7月	0.25%	マイナス金利解除後の追加利上げ
2025年1月	0.50%	＋0.25%の追加利上げ（物価上昇・賃上げの定着）
2025年12月	0.75%	＋0.25%の追加利上げ（物価・賃金の上昇傾向および経済の不確実性の低下）
2026年6月	1.0%	＋0.25%の追加利上げ（物価上昇の上振れリスクよる円安防止）

出典：衆議院『マイナス金利政策の総括』／日本銀行『金融市場調節方針の変更について』『金融政策に関する決定事項等全決定事項等（年別）』

2026年9月にはさらに追加利上げが実施

2026年に入ってからの利上げは、長期にわたる超低金利の環境から脱却して「金利のある世界」へ移行し、金融政策の正常化を図ることを目的としています。

6月の利上げ決定に続き、9月18日の金融政策決定会合でも追加利上げが決定され、政策金利は「1.0%から1.25%へ」と引き上げられました。

2026年9月の利上げには、以下の背景が重なっています。

▼2026年9月の利上げが行われた背景

中東情勢リスクがありつつもAI需要や政府施策などで経済が緩やかに回復している
基調的な物価上昇率が目標の2%に近づいている
原油高や物価上昇の価格転嫁などによるインフレの上振れリスクを踏まえ、2%程度の物価上昇率を安定させる

日銀は、物価上昇率が2%の「物価安定の目標」水準を持続化・安定化させる観点から、経済・物価・金融情勢に応じて引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整する方針を示しています。

出典：日本銀行『金融政策決定会合における主な意見（2026年9月17、18日開催）』『金融市場調節方針の変更（2026年9月金融政策決定会合）』

政策金利の利上げに伴う「住宅ローン変動金利」への影響

2026年9月に約31年ぶりとなる1.25%の高水準まで政策金利が引き上げられたことで、私たちにとって重要な「住宅ローン」にどのような影響が及ぶのでしょうか。

日銀の利上げによる影響を大きく受けるのは、「変動金利型の住宅ローン」です。

住宅ローンの変動金利型とは？

返済期間中に適用金利が定期的（年2回）に見直される住宅ローン。金利が低水準で推移すれば総返済額を抑えられる一方、金利が上昇した場合には返済額が増加する。

住宅ローンの変動金利は、銀行が企業に短期融資を行う際の最優遇貸出金利である「短期プライムレート」などの指標をもとに設定されます。この短期プライムレートは、日銀の政策金利の影響を受けるため、日銀が利上げを行うと、変動金利型の住宅ローンの基準金利も引き上げられることがあります。

▼住宅ローンの変動金利が引き上げられる流れ

日銀が政策金利を引き上げる
銀行同士が資金を貸し借りする市場に適用される「短期金利」に影響が及ぶ
各金融機関が資金調達コストの増加に伴い「短期プライムレート」を引き上げる
短期プライムレートを指標とする住宅ローン（変動金利型）の基準金利が上がる

金融機関が設定する住宅ローン商品の「基準金利（店頭金利）」が上がると、実際の借入時に適用される「適用金利」も引き上げられることが一般的です。

ただし、適用金利が上がっても、毎月の返済額はすぐに変わるとは限りません。元利均等返済で「5年ルール」や「125％ルール」を採用している住宅ローンでは、返済額の見直しに一定のルールが設けられています。詳しくは関連記事をご覧ください。

関連記事: 住宅ローンの店頭金利とは？適用金利との違いやチェックしておくポイント住宅ローンの5年ルール・125%ルールとは。変動金利を選択する際の注意点

2026年9月から変わる住宅ローンの変動金利

2026年9月に決定された政策金利および短期プライムレートの引き上げに伴い、大手メガバンクやネット銀行が基準金利・適用金利を0.25%引き上げています。

2026年10月時点における利上げ後の基準金利・適用金利は、以下のとおりです。

▼変動金利型住宅ローンの借入金利（2026年10月現在）

金融機関	基準金利（店頭金利）	適用金利
三菱UFJ銀行	年3.375%	年1.195%
三井住友銀行	年3.375%	年1.525%～年3.375%
みずほ銀行	年3.375%	年1.275%～年1.725%
auじぶん銀行	年3.741%	年1.734%
楽天銀行	年2.397%	年1.747%～年2.397%
PayPay銀行	年3.530%	年1.580%
ドコモSMTBネット銀行	年4.025%	年1.60%～年1.70% （通期引下げプラン）
SBI新生銀行	年2.650%	年1.430%

※適用金利は申込内容や審査結果などによって変わる場合があります。

実際の適用金利は、申込み内容や審査結果、団体信用生命保険（団信）のプラン、キャンペーンの適用状況などによって異なる場合があります。また、金融機関によって金利の改定時期や引き上げ幅は異なるため、金利の最新情報や適用条件などは、各行の公式サイトをご確認ください。

住宅ローンの変動金利は今後どうなるのか

マイホームの購入を予定している方にとって気になるのが、「これから変動金利はどこまで上がるのか」という点ではないでしょうか。

日銀は、今後も日本経済が緩やかな経済成長を続けると見通しを立てており、経済や物価、金融情勢に応じて政策金利を引き上げていくことが適当との意見が出されました。。

物価上昇率が2%程度で安定推移し、緩やかな経済成長が続く限りは、追加利上げが検討される可能性があります。一方、原油高などによる過度な物価上昇で「2%目標」を上回る兆候が見られた場合には、利上げペースを加速することも検討されています。

このような状況を踏まえると、住宅ローンの変動金利においても中長期的に引き上げられる展開が予想されます。借入後の金利上昇リスクを踏まえたうえで、住宅ローンの選定や資金計画を立てることが重要です。

出典：日本銀行『金融政策決定会合における主な意見（2026年9月17、18日開催）』『金融市場調節方針の変更（2026年9月金融政策決定会合）』

固定金利と変動金利のどちらを選ぶべきか

今後も利上げが続くと見込まれる状況において、これからマイホームを購入する方は「固定金利」と「変動金利」のどちらを選択すべきでしょうか。

住宅ローンの金利タイプは、大きく3つに分類されます。

金利タイプ	特徴
変動金利	半年ごとに金利の見直しが行われ、返済額も変動する
全期間固定金利	完済まで金利の変動がなく、毎月の返済額が一定
固定金利選択型	一定期間のみ固定金利が適用され、その後は変動金利や再度の固定金利などを選択できる商品がある

ここからは、金利の違いや家庭に合わせた住宅ローンの選び方について解説します。

固定金利の水準はどれくらい？変動金利との金利差

住宅ローンの固定金利（全期間固定金利・固定金利選択型）は、長期金利の「10年物国債利回り」などに連動しています。

10年物国債の利回りは、日銀による追加利上げや政府の財政政策、物価高などの複合的な要因によって上昇しており、2026年9月には約30年ぶりに3%台へシフトしています。

長期金利の上昇に伴い、住宅ローンの固定金利も引き上げられています。国内メガバンクにおける住宅ローンの固定金利と変動金利の差を比較すると、以下のとおりです。

▼住宅ローンの固定金利と変動金利の適用金利（2026年10月時点）

金融機関	固定金利	変動金利
三菱UFJ銀行	年4.35% 全期間固定31～35年の場合	年1.195%
三井住友銀行	年4.76%～年5.56% 全期間固定20年～35年の場合	年1.525%～年3.375%
みずほ銀行	年4.16%～年4.41% 全期間固定31～35年の場合	年1.275%～年1.725%