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お金に関して住宅購入に自己資金はいくら必要？親から資金援助を受ける場合の贈与税も解説
住宅ローンを借りるとき、「自己資金をいくら用意しておくべき？」と悩む方も多いかもしれません。「人生最大の買い物」ともいわれるマイホーム購入は、数千万単位といった大きなお金が必要になるので、金融機関から住宅ローンを借り入れるのが一般的です。
ですが、頭金や諸費用などは通常ローン実行前に支払うことになるので、「自己資金をいくら用意しておくか」によって、返済プランが大きく変わってくるのです。
「自己資金ゼロでも借りられるって聞いたけど…」
「いくら自己資金があれば大丈夫？」
「親が資金援助してくれるんだけど…」
といった疑問をお持ちの方は、住宅購入前に毎月の返済額や現在の貯蓄額を考慮して、無理のない資金計画を立てておくことが大切です。今回は、住宅購入における自己資金の目安や、頭金の有無による返済額の違いについて解説します。
自己資金は「頭金」や「諸費用」に充てるのが一般的
住宅購入に必要なお金のなかには、住宅価格の一部である「頭金」と、物件以外にかかる「諸費用」があります。これらは“住宅ローンが実行される前”に現金で支払うことが原則となっているので、貯蓄などの自己資金で支払うことが一般的です。
分かりやすくまとめると、次のようになります。
頭金は、住宅の購入代金に充当できる部分で、土地購入にかかる手付金や、建築工事請負契約時の手付金（契約金）も頭金に含まれています。住宅の購入代金から頭金を引いた残額は、住宅ローンによって支払いが可能です。
一方、諸費用には、不動産会社との契約に関わる仲介手数料をはじめ、登記費用、各種税金、保険料などが含まれます。「頭金+諸費用」については現金での支払いが原則となるので、自己資金で賄えない場合は、親からの資金援助やつなぎ融資等を検討することになります。
自己資金（頭金+諸費用）はいくら必要？
住宅ローンの融資が始まる前に、頭金や諸費用の支払いが必要です。では、頭金と諸費用はいくらくらい用意しておくべきなのでしょうか？
一般的には、頭金は住宅購入価格の1～2割ほど、その他諸費用は1割ほどが目安とされています。例えば、4,000万円の注文住宅を購入する場合、2割を頭金にすると「800万円」、諸費用の1割は「400万円」となります。
頭金の金額が多くなるほど住宅ローンの借入金額が少なくなるので、その分毎月のローン返済額や、支払う利息も少なくなるのが特徴です。また、住宅購入に伴って引越しや家具・家電購入が必要になる場合は、諸費用に充てるお金を十分に準備しておく方が安心といえます。
自己資金が準備できない場合の「つなぎ融資」とは
住宅購入にかかる頭金や諸費用は、住宅ローンの融資が始まる前に支払うことが一般的です。しかし、「今の貯蓄では資金が足りない…」という方も多いかもしれません。
このような場合に、「つなぎ融資」を利用する方法があります。住宅が完成してローンが実行される前に融資が受けられるため、資金を一時的に立て替えたいときに活用できます。
ただし、つなぎ融資は資金の使途（土地購入資金や建築途中の資金など）が限られている場合があります。また、つなぎ融資は住宅ローンの融資が実行された時点で返済するのが通常ですが、つなぎ融資が実行されると、毎月利息部分のみ支払いが生じる場合があるほか、借入には通常の住宅ローンより高い金利や手数料がかかるため、トータルの返済額が大きくなることも考慮しなければなりません。
金融機関によっては、「住宅ローンの分割融資」や「土地先行融資」などのシステムを利用できる場合もあるため、つなぎ融資が不安な方はこれらも検討しましょう。
住宅ローン返済額を頭金ゼロ・頭金アリで比較してみよう
住宅ローンはさまざまな種類がありますが、「頭金ゼロ」で借りられる金融機関も少なくありません。しかし、住宅購入額の100％で住宅ローンを組むのと、頭金をいくらか入れて組むのとでは、トータルの借入額や毎月の返済額が変わってきます。
頭金ゼロとなれば購入時の負担は少なくなりますが、安易に借りてしまうと住み始めてから負担が重くなってしまうという不安もあるため、将来的に返済可能かシミュレーションしたうえで、慎重に判断することが大切です。
では、頭金の有無による返済額の違いを比較してみましょう。
■頭金の有無による返済プランの違い
住宅価格4,000万円・金利1.2％（固定金利）・元利均等返済・返済期間35年・ボーナス返済なし
| 住宅ローン借入額 | 毎月返済額 | ※総支払額 （頭金含む） | |
|---|---|---|---|
| 頭金ゼロ | 4,000万円 | 116,680円 | 約4,900万円 |
| 頭金1割（400万円） | 3,600万円 | 105,012円 | 約4,810万円 |
| 頭金2割（800万円） | 3,200万円 | 93,344円 | 約4,720万円 |
※1,000円以下は切り捨て
頭金ゼロと頭金2割（800万円）の毎月の返済額を比較してみると、頭金2割の方が23,336円も安くなっています。また、頭金を含めた総支払額については、頭金1割の場合で約90万円、頭金2割だと約180万円も差が生まれており、頭金ありの方がトータルのコストを安く抑えられることが分かりました。
「毎月の返済額をできるだけ抑えたい」「トータルコストを安くしたい」という方は、頭金をある程度用意してから住宅ローンを借りる方が安心といえます。また、夫婦の働き方やライフステージによっては、今後の収入が変動する可能性もあります。将来の返済プランも考慮したうえで、無理のない借入額を検討しましょう。
親から資金援助を受けると「贈与税」はかかる？
夫婦のボーナスや貯蓄などの自己資金で補えない場合は、家族から資金援助を受けることがあります。このとき注意したいのは「贈与税」です。 贈与税とは、個人の財産を贈与によって受け取った場合に課せられる国税のことをいいます。
では、住宅を購入するために家族から資金援助をしてもらった場合には、贈与税はかかるのでしょうか？
贈与税には基礎控除というものがあり、1年間でもらった資金が「110万円未満」であれば贈与税はかかりません。また、親や祖父母などの直系尊属から、住宅の購入・新築・増築等をするために資金援助してもらう場合には、110万円の基礎控除に加えて以下の制度が利用できる場合があります。
■相続時精算課税
20歳以上の人が、60歳以上の親または祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、2,500万円まで贈与税がかかりません。ただし、相続時にはこれまで贈与された財産（相続時精算課税制度を利用して贈与されたものを含め）全てを相続税として精算する必要があります。また、この制度を利用すると、それ以降はずっとこの制度を利用することとなり通常の暦年課税（※）は利用できなくなるため注意が必要です。
※毎年、贈与を受けた額から110万円の基礎控除を除いた額に贈与税が課税される制度
■住宅取得等資金の贈与税の特例（非課税制度）
平成27年1月1日から令和3年12月31日までの間に、親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定の要件を満たせば、贈与税が最大1,500万円（※）まで非課税になります。非課税枠は住宅のタイプ（省エネ等住宅かそれ以外）や、消費税率によって変動するため、契約日や贈与を受けるタイミングによって控除額が変わります。
※2020年9月現在。
将来を見据え、余裕を持った資金計画が大切
住宅ローンを借りる際、頭金や諸費用に充てる自己資金を用意しておくと安心です。頭金ゼロでも借りられるローンもありますが、毎月の返済額やトータルの借入額が増えることになるため、家族構成や働き方など、将来的な支出を考えたうえで借入額を検討しましょう。
自己資金が足りない場合は、住宅ローン実行前につなぎ融資や提携ローンを活用する手段もあります。ただし、利息の支払いが発生するなど注意が必要なことを忘れないようにしましょう。
マルマインハウスでは、ご家族さまの収入やライフステージの変化などを考慮して、住宅ローン選びから返済プランまで、資金計画をトータルサポートいたします。購入後の安定した生活も見据えて、無理のない範囲で予算・借入額をご提案いたします。「頭金が少ないけど大丈夫かな…」「毎月の返済が苦しくならないか不安」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。
2020.09.17
