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家づくりについて家づくりに欠かせない「敷地調査」の基礎知識。
自由設計の住まいが実現する注文住宅では、具体的なプランニングの前にまず「敷地調査」を実施する必要があります。
理想的な土地が見つかったとしても、法的な規制や周辺環境などによって希望どおりの住まいが建てられなくなる可能性もあるため、事前の調査が欠かせません。
今回は、家づくりに必須となる敷地調査とは何か、調査のタイミングや内容、敷地調査の依頼が不要な土地付き注文住宅について解説します。
注文住宅を建てる前に知っておきたい土地選びのポイントについては、こちらの記事をご覧ください。
敷地調査とは
敷地調査とは、土地の法規制や現況などを調査して、どのような住宅を建てられるかを確認することです。
敷地の面積を測量して登記簿上の面積と一致するかを調査したり、土地に面する道路の幅や隣地との高低差、ライフライン設備の有無、まわりの環境などを確認したりします。
このような調査を通じて、その土地で建築可能な建物の大きさや高さ、セットバックの必要性、周辺環境などを明らかにすることで、具体的な住宅設計・プランを検討できるようになります。
敷地調査を行うタイミング
敷地調査は、住宅設計を始める前に実施します。
注文住宅を建てる際の大まかな流れを見てみましょう。
▼注文住宅を建てる基本の流れ
①土地探し
②敷地調査
③住宅デザイン・設計のプランニング
④契約
⑤着工～工事完了
⑥引渡し
理想とする土地が見つかった際は、まず敷地調査を実施することが大切です。一般的には、建築請負契約を交わす住宅会社や工務店が敷地調査を実施することになります。
また、すでに土地を購入済みの場合、後から法規制や問題が見つかり「希望を叶えられなかった」と失敗するケースもあるため、敷地調査報告書を確認しておくことが重要です。
注文住宅の土地を購入する前のチェックポイントについては、こちらで詳しく解説しています。
敷地調査で確認する内容
敷地調査では、主に2つの内容を確認します。
①法的規制・制限
住宅を建てるにあたって、建築基準法や都市計画法の法規制について確認する必要があります。途地域が指定されている土地の場合、建てられる住宅の大きさや高さなどが制限されるケースがあります。主なものを一部ご紹介いたします。
▼法的規制・制限のチェックポイント
| 接道義務 | 原則、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接する義務がある。（都市計画区域内) |
|---|---|
| 建ぺい率・容積率 | 建築物の大きさの制限 ●建ぺい率：敷地面積に対する建築面積の割合 ●容積率：敷地面積に対する延床面積の割合 |
| 地目 | 不動産登記法で定められた土地の使用目的。宅地かどうか、または現在は山林や田、畑などでも住宅建築が可能な土地かを確認する |
| 用途地域 | 都市計画法で定められ、用途により13種類に分類されている。地域によって建てられる建物の大きさ高さ・用途が異なる。 |
| 斜線制限 | 採光や通風を確保するために定められた建物の高さの制限 |
| 壁面後退 | 外壁または柱を敷地の境界線から一定の距離を離して設置する必要がある。 |
②土地および周辺環境
どのような家を設計するか、土地の現況や周辺環境を調査します。方角や眺望などの立地環境をはじめ、隣家の建築状況、周辺道路の交通量などを調べます。
▼土地・周辺環境のチェックポイント
● 土地の現況（面積・形など）
● 採光・通風
● 眺望・方位
● 近隣の建物（窓位置・距離など）
● 道路と接道
● 高低差（道路・隣地）、セットバックの要否
● 周囲の安全性
敷地調査とは違う「地盤調査」について
耐震性の高い住宅を建てるために、土地の地盤についても調査が必要です。地盤調査では、どの程度の重量に耐えられるか、沈下への抵抗力があるかなどを調査します。
地盤が弱い土地に建物を建てると沈下や傾きを招く恐れがあるため、調査の結果に応じて地盤改良工事を実施して、地盤の強度を高める必要があります。
地盤調査や地盤改良の基礎知識については、こちらの記事で詳しく解説しています
敷地調査の依頼が不要！マルマインハウスの「土地付き注文住宅」という選択
敷地調査は、理想の住まいを建てられるかどうか確認するために欠かせない調査です。しかし、確認項目は多岐にわたるほか、調査の結果、設計できる住宅が制限されてしまう可能性があるため「土地選びで失敗したくない」と思われる方も少なくありません。
安心して住宅づくりを進めたい方にはマルマインハウスの「土地付き注文住宅」という選択肢もあります。
土地付き注文住宅では、土地と住宅がセットになっており、様々な制限があっても、すでにプラン例があるためどのような建物を建てられるかが分かります。
地盤調査については、プランが決まり請負契約をした後に実施しますが、地盤の強度に問題が見つかっても、改良の費用が発生することはありません。これは自社で造成から建築まで行うマルマインハウスだからこそ実現できること。
「自分たちで土地を探すのは不安」「時間やコストも抑えた家づくりをしたい」といった方は、土地付き注文住宅を選択肢の一つとされてはいかがでしょうか。
土地付き注文住宅については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
マルマインハウスの土地付き注文住宅（分譲プロジェクト）
理想の住まいを実現するには、その土地に関する法規制や特性を知ることからスタートすることが大切です。一方で、魅力的な土地を見つけたとしても、法規制によって建築可能な住宅が制限されることもあります。
当社の土地付き注文住宅では、土地の特性を活かした住宅づくりができるほか、地盤調査後、地盤改良が必要になっても別途費用が発生することはありません。外観・外構については分譲地ごとに統一性を持たせていますが、一般的な分譲住宅とは異なり、間取りやデザイン、設備などは注文住宅と同じように自由に設計できることが魅力です。
また、地盤改良工事の追加費用が発生しないため、トータルコストをあらかじめ把握しやすく、住宅づくりの資金計画が立てやすいことも安心といえます。
当社の土地付き注文住宅（分譲プロジェクト）にご興味のある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
2023.04.20
