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土地選びのポイント土地の「建ぺい率」とは？ 家づくりに失敗しないために注意点を理解しよう
注文住宅の魅力といえば、自由なデザインや設計ができることではないでしょうか。こだわりが詰まったマイホームを建てるとなると、家族の夢が広がりますよね。
しかし、家を建てるときにすべてが自由というわけではありません。土地の敷地面積に対して建てられる家の面積は、「建ぺい率」や「容積率」によって制限されています。
家づくりを検討中の方のなかには、「建ぺい率や容積率という言葉を耳にしたことがあるものの、詳しくはよく知らない」という方も多いのではないでしょうか。
「よい土地が見つかったのに、思い通りの家が建てられなかった」「いざ家を建ててみたらなんだか狭く感じる」といった後悔をしないためにも、建ぺい率や容積率についての理解を深めておくことが大切です。
今回は、土地の建ぺい率に関する基礎知識をはじめ、注意点や広々とした住まいを建てるためのポイントについて解説します。
土地の「建ぺい率」とは
建ぺい率とは、土地の敷地面積に対して建てられる建築物の面積（建築面積）の割合を示したものです。敷地内に建築物を建てる際に一定の空地を設けることで、住まいの採光や通風を確保して、良好な市街地環境を整備することを目的としています。
建ぺい率は、以下の計算式によって求められます。
ここでいう建築面積とは建物を真上から見たときの面積で、建物の外壁や柱に囲まれた部分の面積を指します。
建築面積と敷地面積の考え方
例えば、敷地面積が240㎡の土地において建ぺい率の上限が30％に定められている場合、「240㎡×30％÷100＝72㎡」となり、建築面積における72㎡の範囲内で住宅を建てられることになります。
建ぺい率の上限は、建築基準法で規定された原則のなかで、都市計画法の用途地域ごとに定められています。
【用途地域別】原則とされる建ぺい率
一般的な住居地域の場合、建ぺい率の上限は60％・80％とされていますが、地域によって異なるケースもあります。例えば、防火地域内の耐火建築物や、特定行政庁が指定する街区の角地にある建物などは、建ぺい率が緩和されています。
建ぺい率とあわせて知っておきたい「容積率」とは
容積率とは、土地に対する延床面積の割合です。建築物と道路などの公共施設とのバランスを確保して、市街地環境の確保を図ることを目的に、都市計画法の用途地域ごとに上限が定められています。
容積率は、以下の計算式によって求められます。
建ぺい率では、外壁や柱に囲まれた「建築面積」を基準としますが、容積率では住宅すべての階の床面積を合計した「延床面積」によって計算します。
延床面積と敷地面積の考え方
画像引用元：国土交通省『市民景観まちづくりリーフレット』』
例えば、「敷地面積が240㎡」「容積率の上限が55％」「建ぺい率の上限が30％」と定められている場合に2階建ての住宅を建てる際には、延床面積が132㎡（例えば1階が72㎡・2階が60㎡）までになるように設計する必要があります。
容積率の上限は、都市計画に基づいた指定容積率と、前面道路の幅員に用途地域ごとの係数を乗じて算出する方法の2つ（下の表①②）があり、どちらか小さいほうが上限となります。
【用途地域別】都市計画と前面道路による容積率
注文住宅を建てるときには「購入した土地いっぱいに家を建てて広くしたい」という方もいるかもしれませんが、建ぺい率と容積率の上限を守る必要があるため、事前に確認しておくことが欠かせません。
なお、建ぺい率や容積率についてはこちらの記事でも解説しています。
家づくりで失敗しないための注意点
これから家づくりを始める方は、建ぺい率や容積率に関する注意点があります。
注意点
- 建ぺい率や容積率の制限を超えると違法建築になる
- 前面道路の幅によって容積率がさらに制限される可能性がある
建ぺい率や容積率の上限を守らずに住宅を建てると、その建物は「違法建築物」として扱われます。ハウスメーカーや工務店など、住宅を建てる際には建築前、建築中に第三者機関による建築確認という審査や検査を必ず受けていますので、建築基準法を守っていない住宅は建てられないほか、金融機関では住宅ローンの審査が通らなくなります。
また、容積率は用途地域ごとに規定されている制限に加えて、土地が接する前面道路の幅も考慮されます。前面道路の幅が狭い場合には、さらに容積率の制限が厳しくなる可能性があります。
住居系の用途地域において前面道路が12m未満の場合、道路の幅に0.4の係数を乗じて、用途地域ごとに定める容積率と比較して小さいほうが適用になります。
広々とした住まいを建てるためのポイント
建ぺい率や容積率について知ると、「理想の住まいは実現できるの？」「希望の土地を買っても結局家が狭くなるのでは…」と心配される方もいるかもしれません。
しかし、建ぺい率や容積率には緩和条件が設定されているため、工夫次第で広々とした家を建てることが可能です。ここからは、広々とした住まいを建てるポイントをご紹介します。
①突き出した部分が1m以内の【バルコニー・ベランダ】
外壁から突き出した部分が1m以内のバルコニー・ベランダであれば建築面積に含まれず、建ぺい率・容積率の計算に含めなくてよいという緩和条件があります。さらに外壁から2ｍ以内は延床面積にも含まれません。
例えば、2階の寝室やリビングにつながるバルコニー・ベランダを設けて、外の空間とつながる開放的な間取りにすることも可能です。ただし、屋根があったり、両側に柱や壁がある場合は例外となりますのでご注意ください。
②床面積に対して1/2以内の【ロフト・屋根裏】
空間を有効活用するアイデアの一つに、ロフトや屋根裏を設ける方法があります。天井までの高さが1.4ｍ以下であり、フロアの床面積に対して1/2以内の広さなどの条件はありますが、そのようなロフトや屋根裏部屋であれば、延床面積に含めなくてよいとされています。
子ども部屋に取り入れてベッドとして活用したり、読書をするフリースペースにしたりして、部屋を広く活用できるようになります。
③床面積に含まれない【吹き抜け】
吹き抜けは天井から地面まで突き抜けた構造となるため、延床面積に含まれません。
吹き抜けを設けると、高い位置からの採光を確保しやすくなるほか、空間が縦に広がることから、明るく開放的なLDKを実現できます。また、2階部分の床面積を抑えられる分、容積率の観点から1階の面積を広く確保しやすいというメリットもあります。
④延床面積1/3までの【地下室】
延床面積の1/3以内の地下室であれば、容積率を算定する際の延べ床面積の計算に含めなくてよいとされています。
地下室は、外の音が聞こえにくく中の音が漏れにくい特徴があるほか、外気温の影響を受けにくいことから、夏は涼しく冬はあたたかい環境となります。収納スペースや趣味部屋、DIYの作業部屋などのさまざまな用途に活用するアイデアがあります。
⑤延べ床面積の1/5までなら不算入【ガレージ・車庫】
ガレージ・車庫を作る場合、延べ床面積の1/5以内の広さであれば、容積率の算定対象となる各階の床面積に含まれなくなります。
建物の1階部分に車庫を設けるビルトインガレージにすると、狭小地でも2階や3階建てにして居住スペースを広くとれる可能性があります。
家づくりに失敗しないためには、土地付き注文住宅という選択肢も！
建ぺい率や容積率の制限を守りつつ、できるだけ広々とした家づくりをするためには、土地付き注文住宅という選択肢もあります。土地と建物がセットになっていて、土地契約の前に希望をお伺いし、間取りも提示。そのため、「土地を購入してから広さの制限で希望の間取りが入らない」という失敗を防げます。
マルマインハウスの土地付き注文住宅では、外観や外構について分譲地ごとに統一感を持たせていますが、間取りやデザインなどは注文住宅と同様に自由な設計ができることが魅力です。また、暮らしを快適にするための高性能な設備もお選びいただけます。
その土地ならではの風景に溶け込んだ、こだわりを反映できる家づくりをしたい方は、ぜひマルマインハウスまでお問い合わせください。
2023.12.07
