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土地選びのポイント土地の購入でよくあるトラブルとは？ 安心してマイホームを建てるために押さえておきたい3つのこと
注文住宅を建てるにあたって、新たに土地を購入しようと準備を進めている方もいるのではないでしょうか。土地の売買は取引金額が高額になることから、不動産仲介会社や売主との間で思わぬトラブルにつながる可能性があります。
スムーズに土地を購入して理想のマイホームを建てるためには、土地の売買取引で起こりやすいトラブルと対策について理解しておくことが重要です。
そこで今回は、土地の購入でよくあるトラブルと安心してマイホームを建てるために気を付けることについてお話しします。
土地の購入でよくあるトラブルとは
土地を購入する際に起こりやすいトラブルには、主に次の3つが挙げられます。
1.隣地との境界線に関するトラブル
土地や戸建てなど不動産を売買する際は、どこまでの範囲に所有権があるのか、隣地との境界を確定しておく必要があります。
しかし、境界を示す“境界標”が劣化によって消失していたり、塀の位置を土地の境界と誤って認識していたりする場合に、境界をめぐってトラブルにつながる可能性があります。このようなトラブルを防ぐには、事前に境界標や地積測量図などを確認して、どこが境界なのかを正しく把握することが大切です。
2.土地の地下埋設物に関するトラブル
地下埋設物とは、瓦やコンクリートガラ、木炭ガラ、石・岩、井戸、汚泥、廃棄物、地盤改良杭など、従前の建物を解体する際に残置されたものを指します。
地下埋設物の有無については見た目には分からず、いざ地盤調査や基礎工事を開始したら、瓦礫や廃材などがたくさん残っていることが発覚することがあります。すると、処分するために想定外の費用がかかるといったトラブルにつながるケースがあります。
このように土地を購入してから地下埋設物が見つかった場合には、売主側の契約不適合責任によって損害賠償や契約解除を求めることがあります。ただし、契約不適合責任には期限が設けられているため、その期間を過ぎると売主側は責任を負う必要がなくなります。注文住宅を建てる際には、地盤調査まで時間がかかることが多く、発見が遅れてしまうこともあるため注意が必要です。
3.追加工事の費用が発生する
傾斜地など土地の形状によっては購入してから以下のような造成工事や擁壁工事などの追加工事が必要となる場合があります。
| 工事内容 | 概要 |
|---|---|
| 盛土（もりど） | 土地の高低差や段差があるときに、低地や傾斜地に土砂を盛り上げて平らな地盤面をつくる |
| 切土（きりど） | 土地の高低差や段差があるときに、傾斜地の地面を削り取って平らな地盤面をつくる |
| 土留（どどめ） |
壁などを用いて土が崩れないようにせき止める |
土地の地盤調査や地盤改良に追加費用が発生することで、想定以上のコストがかかる可能性があります。そのほか、上下水道の引き込みなどに関して費用がかかったり、道路幅が狭く材料の運搬に時間を要することから、人件費や運搬費などが通常よりもかかってしまうケースも考えられます。
注文住宅を建てるときの追加費用については、こちらをご覧ください。
土地購入時のトラブルを防止するには
土地を購入する際のトラブルを避けるためには、土地について十分な調査を行っておくことが重要です。押さえておきたいポイントは、次の3つが挙げられます。
1.土地の現地見学
隣地との境界をめぐるトラブルを防ぐには、事前に現地見学を行うことが重要です。
土地の契約前に境界線がどこにあるのか、売主や不動産仲介会社の人と一緒に現地で境界標の確認を行い、境界の明示を受けましょう。その際は土地の地積測量図などを基に相違がないか確認します。
そのほか、土地の周辺環境や地域住民の様子、曜日（平日or休日）や時間帯ごとの交通量なども実際に目で見て確認することで、いざ生活を始めたときに「思っていたのと違った」という失敗を防ぐことにつながります。
土地の現地見学で確認しておきたいポイントについては、こちらの記事で解説しています。併せてご確認ください。
2.地盤調査や追加費用がかかる可能性の確認
土地の追加工事による費用のトラブルを防ぐには、「地盤調査の費用や地盤改良が必要となった時の費用がどのくらいになりそうか」「地下埋設物がないか」「その土地に家を建てるために必要な工事の有無と必要な場合の費用がどのくらいか」などを確認しておくことです。
2000年に行われた建築基準法の改正や、『住宅の品質確保の促進などに関する法律（品確法）』の施行により、新築物件では地盤調査の実施が実質的に義務化されました。ハウスメーカーや工務店が瑕疵担保保険に加入する条件として地盤調査結果が求められることから、地盤調査は必須といえます。
地盤調査は基本的に間取りが確定し、家を建てる直前に行われます。このタイミングで調査をした結果、コンクリートガラなどの地下埋設物が発見されると時期や状況によっては処分のための費用がかかるだけでなく、工事が遅れてしまうなんてことも。このようなことにならないために、地下埋設物については土地購入の前に仲介会社や売主へしっかりと確認をとることが大切です。
また、購入したい土地はそのまま家を建てられる土地かどうか、造成工事や擁壁工事などが必要ないか、可能であれば土地を契約する前に建築会社などの担当者と現地を確認しておくと安心です。追加費用の有無や金額の目安、支払い時期などをあらかじめ確認しておくことで、思わぬ追加費用による予算の変更などのトラブルを防止できます。
なお、地盤調査の結果、土地の改良工事が必要と判断された場合には、追加の費用と工期の延長が発生することもあります。
地盤調査や地盤改良工事については、こちらの記事で解説しています。
3.担当者との密なコミュニケーション
土地の購入をめぐるトラブルを防ぐには、不動産仲介会社や工務店の担当者としっかりコミュニケーションをとることが重要です。
理想とする土地の条件や予算などについて密なコミュニケーションをとることで、双方の勘違いや認識不足によるトラブルを回避できます。また、土地だけでなく建物の建築にかかる費用も合わせて、トータルの資金計画を立てておくことも欠かせません。
安心してマイホームを手に入れるなら土地付き注文住宅という選択肢も
土地選びに関するトラブルを避けるには、土地付き注文住宅という選択肢もあります。
土地付き注文住宅とは、土地と建物がセットになった住宅のことです。
「自分たちだけではなかなか理想の土地が見つからない」という場合にも、不動産仲介会社で土地を探す労力と時間を抑えられます。注文住宅のように家族の理想を実現しながらも、「時間やコストを抑えたい」「あらかじめ予算を明確にしておきたい」といった方におすすめです。
マルマインハウスの土地付き注文住宅（分譲プロジェクト）では、自社で造成工事を行っているため、埋設物や擁壁工事、造成工事が必要かどうかなどを心配する必要がなく、地盤調査や地盤改良に関する追加費用も発生しません。また、外観や外構は分譲地ごとに統一感を持たせていますが、その他の間取りやデザイン、設備などはすべて注文住宅と同じ自由度をもたせていることが特徴です。分譲エリアや予算などのご相談についても、ぜひお気軽にお問い合わせください。
2024.01.11
