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その他未入居物件とは。新築・中古住宅との違いや購入する際の注意点

一戸建て住宅の購入を検討している方は、不動産ポータルサイトやチラシなどで「未入居物件」という表記を目にしたことがあるのではないでしょうか。

「人が住んでいないのであれば、新築と同じではないの？」と思うかもしれませんが、実は新築住宅とは明確に区別されています。

この記事では、未入居物件の定義や新築住宅・中古住宅との違い、未入居物件を購入する際に注意しておきたいポイントなどを解説します。

未入居物件とは

未入居物件とは、「建物が建築されてから1年以上経過しており、一度も人が居住したことがない物件」を指します。

一般的に分譲住宅や建売住宅として販売されていたものの、1年以上買い手が見つからなかった場合に「未入居物件」という名称で呼ばれるようになります。

▼未入居物件が販売されるケース

建売住宅として販売されていたが売れ残った
モデルハウスとして公開されており、居住用として使用されていなかった
投資用目的で購入されたが、1年以内に未入居のまま売却された　など

実質的には新築と同じような状態の住宅も見られますが、建築後から年数が経過することで保証期間や税金の扱いなどが変わります。

新築住宅・中古住宅とどのような違いがあるのか

未入居物件は、新築住宅や中古住宅と異なる物件の種別として扱われます。では、具体的にどのような違いがあるのか見ていきましょう。

新築住宅との違い

新築住宅と未入居物件の違いは、建築が完了してから経過した「期間」です。

『住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）』では、新築住宅として扱える条件として以下の2つが定められています。

▼新築住宅の条件

建築工事完了日から起算して1年以内（築1年以内）の住宅
建築後に誰も入居したことがない

住宅の品質確保の促進等に関する法律第2条の2

この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。

引用元：e-Gov法令検索『住宅の品質確保の促進等に関する法律』

内装や設備が未使用で綺麗な状態のまま、誰も住んだことがない住宅であっても、建築工事が完了してから1年を超えた住宅については「新築」ではなく「未入居物件」として扱われます。不動産広告においても、この定義に従って物件情報を表示することが定められています。

中古住宅との違い

中古住宅は、「建築後に経過した期間」と「居住歴」の両方で判断されます。以下のいずれかに該当する場合には、中古住宅として扱われます。

▼中古住宅として扱われるケース

建築後から1年が経過している
過去に人が住んだことがある（居住歴がある）

建築後から1年が経過した住宅は「未入居物件」にも該当しますが、中古住宅との違いは「人が住んだことがあるか」という点です。また住宅が完成して1年未満であっても、一度でも人が住んだことがある場合には「中古住宅」に該当します。

なお、法律や税制上においては未入居物件は中古物件の一種として扱われます。

未入居物件を選ぶメリット

未入居物件として販売されている住宅には、さまざまなメリットがあります。

メリット1．新築住宅よりも住宅価格が下がりやすい

建築後から1年以上経過している未入居物件は、周辺の同じようなエリアや広さで建てられた新築住宅よりも住宅価格が下がりやすくなります。

なかでも1年が過ぎた程度の未入居物件では、住宅の設備や内装が新築同様に保たれているケースも多く、お得にマイホームを購入できるメリットがあります。

メリット2.内見で実物を確認できる

注文住宅や一部の分譲住宅では、住宅が完成する前に建築請負契約または売買契約を交わすことになるため、事前に内見することができません。

これに対して未入居物件は、建築が完成した状態で販売されているため、購入前に内見して実物を確認できるメリットがあります。

間取りや動線、収納の使い勝手、日当たり、周辺の雰囲気などを実際に見てチェックできるため、「住宅が完成してからイメージと違った」というギャップを避けられます。

メリット3.売買契約後にすぐに入居できる

未入居物件は、建築済みの住宅を購入することから、売り手との売買契約が完了すればすぐに引き渡しが可能です。

できるだけ早くマイホームを見つけたい方や、転勤などで新たなエリアに引っ越すため、期限が決まっている方にとって選択肢の一つになると考えられます。

未入居物件には注意点も。購入する際に確認するポイント

未入居物件はお得にマイホームを手に入れられる選択肢といえますが、長く安心して住み続けるためにはいくつか注意点があります。

ここからは、未入居物件を購入する際に確認しておきたいポイントを紹介します。

①設備・内装の劣化状態

誰も住んだことがない住宅であっても、築年数の経過とともに設備や内装は劣化します。例えば、以下のような状態が見られることがあります。

換気が行われていないことによるカビの発生
水回りの配管の劣化や異臭の発生
カーテンやブラインドがないことによる床や壁紙の日焼け　など

未入居物件を検討する際は、内見時に状態をよくチェックすることが重要です。

②新築時の保証期間の残り

新築住宅では、建築会社の契約不適合責任（※）に基づき、構造上の主要な部分（柱や基礎など）について住宅完成後から10年間の保証を行うことが法律で義務づけられています。

住宅が完成してから1年以上経過した未入居物件の場合、この10年保証の期間が短くなっているため、実質的な期間を確認しておくことが欠かせません。

また、工務店やハウスメーカーによっては、法律で定められた10年保証に加えて、独自の長期保証が導入されています。独自保証の期間や対象範囲なども事前に確認しておくと、住み始めてからのトラブルを避けられます。

※契約不適合責任とは、売買契約や請負契約によって引き渡された不動産または商品が契約内容と相違がある場合に、売り主・事業者が責任を負うこと

関連記事: 土地の売買時に押さえておきたい契約不適合責任とは

③住宅ローン控除の適用条件と期間

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅の新築・購入・改修などを行った場合に、一定の要件を満たせば所得税が減税される措置です。

未入居物件の場合、税制上は「中古物件」として扱われるため、新築住宅とは借入限度額や控除期間が異なります。中古住宅（既存住宅）では、借入限度額が最大4,500万円（子育て世帯）、控除期間は10年または13年になります。

2026年から2030年までに入居する方の適用条件と期間は、以下のとおりです。

▼住宅ローン控除の内容（控除率0.7％）

画像引用元：国土交通省『住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置』

購入を検討している未入居物件が住宅ローン控除の適用になるかどうか、事前に確認しておくことが欠かせません。

出典：国土交通省『住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置』

④未入居物件になっている理由

なぜ住宅が完成してから1年以上も入居されていないのか、未入居物件になった理由を確認しておくことが大切です。

もしも「買い手が見つからず売れ残っている」という理由の場合、立地条件や周辺環境に何らかの問題が隠れていたり、近隣住民とトラブルが起きていたりすることも考えられます。

住み始めてから後悔する点はないか、自分たちで実際に足を運び、住宅内部だけでなくその場所の生活環境を確認しておくことが重要です。

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