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お金に関して住宅ローンを賢く返済！繰り上げ返済の嬉しいメリット

住宅を新たに購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。

契約した返済期間と月々の返済額を基に長期にわたって支払う必要がありますが、家計の負担を減らすために「余裕がある時期にまとめて返済したい」という方も少なくありません。そこで活用できるのが「繰り上げ返済」です。

預金が貯まったり、ボーナスによってまとまった資金が手に入ったりしたときに繰り上げ返済を活用することで、住宅ローンの返済負担を抑えられます。

そこで今回は、繰り上げ返済を活用して住宅ローンを賢く返済する方法について解説します。

なお、住宅ローンの選び方についてはこちらの記事をご覧ください。

関連情報: 注文住宅を建てるための住宅ローンの選び方　金利タイプ・借入先

住宅ローンの繰り上げ返済は2種類ある

繰り上げ返済とは、毎月決まった返済額とは別に、住宅ローン残高の一部を繰り上げて返済することです。

当初の予定よりも早いタイミングでまとまった金額を返済することで、住宅ローン残高の元金を減らして利息の支払い負担を軽減したり、完済までの期間を早めたりできます。

繰り上げ返済の方法には、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。

1.返済期間短縮型

返済期間短縮型は、月々の返済額はそのままで返済期間を短くする方法です。

繰り上げ返済を行って完済までの期間が短縮されると、毎月の返済額が同じでもその期間に支払う予定だった利息分の負担を減らせます。また、完済までの期間を早めることでその後の貯蓄がしやすくなります。

返済期間短縮型がおすすめな人

少しでも早くローンを完済したい
ローン完済が定年後の予定になっている
ローン返済を終わらせて、老後の資金を蓄えたい

2.返済額軽減型

返済額軽減型は、返済期間はそのままにして月々の返済額を少なくする方法です。

資金に余裕があるときに繰り上げ返済を行い、毎月の返済額を引き下げることによって家計を安定させやすくなります。

例えば、「子どもの教育資金が増える」「育児休暇で収入が減る」など、家計の負担が大きくなるタイミングを予測して繰り上げ返済を行えます。

返済額軽減型がおすすめな人

毎月の家計への負担を抑えたい
将来的に支出が増える、あるいは収入が減るタイミングがあることが予測できる（子どもの教育資金、親の介護費用、転職に伴う収入減　など）

繰り上げ返済の嬉しいメリット

繰り上げ返済をうまく活用することで、家計の負担を軽減したり、ライフプランが立てやすくなったりするなどのメリットが期待できます。

メリット1.住宅ローンの利息を軽減できる

繰り上げ返済の最大のメリットは、住宅ローンの利息を軽減できることです。

住宅ローンを借りる際、毎月の返済額には「元本」と「利息」が含まれており、契約ごとに設定された金利を基に元本に対する利息の割合が決定されます。そのため、住宅ローンの返済期間が長くなるほど支払う利息も増えることになります。

繰り上げ返済を利用すると、返済した資金については住宅ローンの元金に充当され（※）、繰り上げた元金分については利息がかかりません。そのため当初契約していた予定で返済するよりも、返済総額を減らすことが可能です。

特に返済期間の当初は元本に対して利息が占める割合が大きいため、早期に繰り上げ返済を行うほうが軽減効果を得られやすくなります。また、繰り上げ返済の金額が多く、借入金利が高いほど利息の軽減効果が高くなります。

ちなみに返済期間短縮型の方が、最終的に支払う利息の金額は少なく、総返済額を減らす効果は高くなります。

※繰り上げ返済を行う際は、前回の返済日の翌日から繰上返済日までに発生する「経過利息」を支払う必要があります。

メリット2.家族のライフイベントに合わせた資金準備ができる

家族のライフイベントに合わせて資金準備ができることも、繰り上げ返済を行うメリットの一つです。例えば、以下のようなケースが考えられます。

繰り上げ返済で資金準備を行うケース

資金準備の目的	繰り上げ返済の方法
老後の暮らしを見据えて、定年後の資金を貯めたい	返済期間短縮型で繰り上げ返済を行い、住宅ローンを完済する時期を早める
子どもが進学する際に教育費を支払えるように家計に余裕を持ちたい	子どもが小さいうちに返済額軽減型で繰り上げ返済を行い、進学する時期に毎月の返済額を減らす

収入が変動する可能性や支出が増えやすい時期など、ライフイベントを踏まえて繰り上げ返済をうまく活用して資金を準備しておくと、家計が身軽になります。

繰り上げ返済が適したタイミングはある？

住宅ローンの返済総額や返済期間を減らせる繰り上げ返済ですが、タイミングによってはかえって家計への負担を招いてしまう可能性があります。

繰り上げ返済をすると手元にある資金が減るため、「子どもの進路が決まっていない」「転職の予定がある」といった時期は避けたほうがよいと考えられます。

また、住宅ローン減税の制度を利用しており控除期間が残っている場合には、繰り上げ返済による利息の軽減効果をシミュレーションして、「どちらを優先するとよいか」を比較することも重要です。

さらに少し気に留めておいていただきたいのは、団信に加入している場合。ローン返済中に万が一契約者が亡くなってしまっても、繰り上げ返済した分の金額は戻ってこないということ。現在のローン残高だけが保険金により完済されます。
繰り上げ返済をしていなければ、その分預貯金として残っていたことになり、その後の生活資金やがん特約などがついていた場合には医療費に充てられたということにもなります。

どんな状況に置いても、繰り上げ返済を行う場合は十分な預貯金を確保しておくことが大切です。