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お金に関して低金利の時代は終わる？住宅ローンを借りる注意点とは

日本銀行（以下、日銀）は、2024年3月の金融政策決定会合において、2016年から導入された大規模な金融緩和策「マイナス金利政策」を解除することを発表しました。日銀による利上げは、およそ17年ぶりとなります。

このような金融政策の転換は、住宅ローンの借入金利にも影響しています。

これからマイホームを建築・購入しようとお考えの方のなかには、「住宅ローンの借入金利にどのような影響が出ているのか」「借入時にどのような注意点があるのか」など気になる方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、マイナス金利政策の解除による住宅ローンへの影響と、住宅ローンを借りるときの注意点について解説します。

日銀によるマイナス金利政策の解除

「マイナス金利政策」とは、2016年に導入された日銀による金融緩和政策です。

日銀が民間の金融機関から預かる当座預金口座について、一定額を超えた部分にマイナス0.1％の金利をつけるといった内容で、簡単にいうと、預けたお金に通常は利子がつくところ、逆に支払わなくてはいけなくなるというもの。

マイナス金利政策をとると、金融機関が中央銀行に預けるお金を減らして、企業や一般への貸付を促せるようになります。世の中により多くのお金が回るようにすることで、経済を活性化させることがこの政策の狙いです。

ところが、賃金上昇率の増加によって日銀が目標に掲げていた「持続的・安定的な2％の物価安定」について達成の見通しが立ったことから、新たな成長型経済への移行に向けて2024年3月にマイナス金利政策の解除が決定されました。

マイナス金利政策の解除に伴う懸念事項として挙げられるのが、「住宅ローンにおける借入金利の上昇」です。住宅ローンの金利タイプによって影響が異なります。

住宅ローンの金利タイプには、市場金利の動きに関係なく一定の金利が適用される「固定型」と、借入期間中に金利が変動する「変動型」の2種類に分けられます。住宅ローン契約者の8割近くは、「変動型」を選択しているとされています。

▼住宅ローンの金利

種類	適用金利の仕組み
固定型	長期金利の水準に連動する
変動型	短期金利に連動する（企業に対する貸付の金利指標となる「短期プライムレート」を基準に連動する）

上記のうち、日銀による利上げの影響を受けているのが「変動型」の金利です。変動型の金利では、市場の短期金利が上がることによって毎月の返済額が増える仕組みとなっています。（反対に、短期金利が下がると返済額が減ります。）

大手銀行では、変動型住宅ローンの既存契約者や新規契約者に対して、借入金利の引き上げや優遇戦略の見直しを行っています。

大手5銀行では、短期融資の指標となる短期プライムレートの引き上げに伴い、2024年10月から変動型住宅ローンの基準金利を0.15%引き上げました。既存契約者については、一定期間が経過してから新たな利率が反映される予定となっています。

一方、新規で住宅ローンを契約する際に適用する「最優遇金利」については、銀行によって異なる戦略が採用されています。基準金利と最優遇金利の利率は、以下のとおりです。

▼【2024年10月～】大手5銀行における変動型住宅ローンの金利状況

※2024年11月時点で借り入れた場合の金利 ※最優遇金利のカッコは2024年9月との比較

新規で住宅ローンを借り入れる人に適用される「最優遇金利」については、三菱UFJでは優遇幅を拡大することで、基準金利が上がった分を抑え、最優遇金利を据え置き。また三井住友・三井住友信託・りそなでは最優遇金利についても0.15％引き上げられています。

金利の引き上げを行った銀行では、借入内容や審査結果によって変わる「優遇幅」を抑えたり、団体信用生命保険の内容を手厚くしたりする措置が取られています。

変動型住宅ローンの適用金利は、4月と10月の年2回で見直されることが一般的です。マイナス金利政策の解除により、変動型の借入金利は今後も上昇する可能性があります。

これから住宅ローンを借り入れる際には、金利の上昇に備えておくことが大切です。借りる時、借りてからとそれぞれの段階での対策をお伝えいたします。

住宅ローンの金利タイプにおいて、「固定型」「変動型」に次いで第3の選択肢となるのが「ミックス型」です。ミックス型とは、固定型と変動型を組み合わせて合計2本の住宅ローンを組む方法です。

例えば、3000万円の借り入れにおいて固定型と変動型の金利タイプを半分ずつ組み合わせる場合には、以下のようになります。

▼3000万円を異なる金利タイプで半分ずつ借り入れる場合

	金利上昇による影響
固定型	1,500万円分の借入金利は変わらず、支払利息が増えない
変動型	1,500万円分の借り入れ金利が上昇して、支払利息が増える

市場金利の影響を受けない固定型と組み合わせることで、変動型1本で借りる場合と比べて金利の上昇による返済額の増加負担を抑えられるメリットがあります。

ただし、2本の契約を結ぶことになるため印紙代や手数料が増えることや、リスクを半減できる分、低金利時の恩恵も半分になることも忘れずに。

住宅ローンの金利が上昇した場合には、支払利息の増加によって毎月の返済額が増えます。支払利息の増加による損失を抑えるには、繰り上げ返済を積極的に行う方法があります。

繰り上げ返済をこまめに行い借入額の残債を早く減らすことで、トータルでかかる支払利息の総額を抑えることが可能です。

繰り上げ返済の方法には、期間短縮型と返済額軽減型の2種類があります。

▼繰り上げ返済の方法

種類	概要
期間短縮型	毎月の返済額は変えずに、返済する期間を短くする
返済額軽減型	返済期間は変えずに、月々の返済額を減らす